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Diritto bancario e assicurativo

Valvole termostatiche e sistemi contabilizzazione del calore

Il regolamento condominiale non può derogare al principio in base al quale la spesa va ripartita in base al consumo effettivamente registrato

Valvole termostatiche e sistemi contabilizzazione del calore - Il regolamento condominiale non può derogare al principio in base al quale la spesa va ripartita in base al consumo effettivamente registrato

L'articolo 26 comma 5 della Legge 10/1991 prevede che, a seguito dell'adozione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore, la ripartizione della spesa dev’essere effettuata “in base al consumo effettivamente registrato. La legge 10/1991 è imperativa e, quindi, non è derogabile nemmeno con accordo di tutti i condomini; ne consegue che un regolamento avente natura contrattuale non può prevedere un criterio che deroghi tale principio. Con il termine “consumi effettivi” s’intendono gli effettivi prelievi volontari di energia termica utile ovvero il calore che viene prelevato dai singoli corpi scaldanti mediante azione sulla valvola termostatica. La norma prevede anche che sono considerati connessi alla contabilizzazione anche “i costi generali per la manutenzione dell'impianto” (art. 9 comma 5 lettera d) Decreto Legislativo 4 luglio 2014 n. 102 recante “Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica”). 

Ciò porta quindi a ritenere che, per le spese di riscaldamento, laddove gli impianti siano forniti di contabilizzazione (pur in assenza di termoregolazione), non trova più applicazione l'articolo 1123 del codice civile. Conseguentemente, sfugge ai condomini la possibilità di ripartire le spese stesse in base a criteri diversi, seppur approvati all'unanimità o previsti in regolamenti aventi natura contrattuale. Ne consegue che la suddivisione tra i condomini non svolge più solo un ruolo interno al condominio inteso a disciplinare i rapporti tra privati, ma assume un ruolo superiore, in quanto afferente a beni superiori quali la tutela dell’ambiente, la salute dei cittadini, il risparmio energetico, eccetera. 

Unica deroga è quella contenuta nello stesso articolo 9 comma 5 lettera d), secondo cui E' fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà”. 

All'introduzione dei sistemi di contabilizzazione consegue la modifica del regolamento in punto riparto spesa del riscaldamento. 

L'articolo 26 comma 5 della Legge 10/91 prevede una maggioranza speciale, sia per l'adozione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione, sia per la deliberazione del criterio di riparto. Così recita la norma citata: “Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile”

La norma speciale indica la stessa maggioranza prevista dall'articolo 1138 comma 3 del Codice Civile, la quale prevede che il regolamento può essere modificato con la maggioranza di cui all'articolo 1136 comma 2 del Codice Civile secondo il quale “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”. 

Quindi, nel caso dell'adozione dei contabilizzatori, il regolamento condominiale, in punto riparto della spesa del riscaldamento, può essere modificato con una delibera assembleare adottata con la “maggioranza” di legge. 

Normalmente, i criteri di ripartizione fissati convenzionalmente possono essere modificati solo con il consenso unanime di tutti i condomini, ma, nel caso della termoregolazione, il principio generale non trova spazio, poiché l'art. 26, comma 5, L. 10/1991 e l'art. 9, comma 5, lettera d) D.Lgs. 102/2014 sono inderogabili e, quindi, obbligano i condomini a rispettare il criterio basato sui consumi effettivi, anche disattendendo le previsioni, sul punto, del regolamento contrattuale. 

Il diverso criterio, eventualmente previsto dal regolamento avente natura contrattuale, dev’essere pertanto espunto e/o disapplicato, trattandosi di clausola nulla ai sensi dell'articolo 1418, comma 1, c.c. 

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