Locazione abitativa, restituzione dell’immobile
Ecco quali sono le condizioni e le norme da rispettare in materia di cauzione, danni, uso e manutenzione in fase di riconsegna dell’immobile
Alla conclusione del rapporto di locazione l’immobile locato va restituito al proprietario il quale a sua volta è tenuto alla restituzione del deposito cauzionale oltre agli interessi maturati.
La cauzione è il deposito in denaro, non superiore a tre mensilità del canone, normalmente previsto nei contratti di locazione, che viene versato al proprietario alla conclusione del contratto, a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni del conduttore, previste dalla legge o dal contratto, come il pagamento del canone e degli oneri accessori, o a garanzia dei danni che dovessero risultare alla consegna dell’immobile.
La cauzione è prevista dall’art. 11 della L. 392/78 (legge sull’equo canone), norma rimasta operativa in quanto non compresa nella parte della legge abrogata dall’entrata in vigore delle disposizioni della L. 431/98 sulle locazioni abitative. La disposizione prevede che la cauzione sia fruttifera (anche se non previsto in contratto), quindi che produca interessi (legali) che dovranno essere versati secondo tale norma alla fine di ogni anno ma, per prassi, ciò avviene normalmente all’atto della restituzione del deposito cauzionale con il termine della locazione. Si tratta di norma non derogabile dalle parti nell’ambito di una locazione abitativa in quanto considerata, da una giurisprudenza oramai consolidata, norma imperativa posta a tutela del contraente più debole per realizzare l’interesse generale.
Il conduttore nel corso della locazione è tenuto a usare l’immobile locato con la diligenza del buon padre di famiglia ex art 1587 n. 1 c.c. e ciò significa non alterare le caratteristiche dell'immobile e non causare un degrado che anzichè dal semplice passaggio del tempo dipenda da un uso improprio della cosa che la renda inutilizzabile alla destinazione voluta dal proprietario (Cass. 28.07.2014 n. 17066).
Alla fine della locazione il conduttore è tenuto, ai sensi dell’art. 1590 c.c., alla restituzione dell’immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, secondo la descrizione contenuta nel contratto, in mancanza della quale si presume che lo abbia ricevuto in buono stato (Corte Appello Campobasso 04.11.2015 n. 81).
Il conduttore è pertanto responsabile per i danni arrecati all’alloggio risultanti all’atto della consegna e deve darne conto al proprietario. Tale responsabilità è però esclusa per quello che viene definito normale degrado d’uso, ossia quei danni che derivano da un normale utilizzo dell’alloggio per la durata della locazione, quali la vetustà della tinta sulla pareti, le differenze di colore per la presenza di imobili o quadri, o i danni dipendenti da piccoli urti fortuiti.
Nel caso venga dimostrato dal proprietario che i danni non rientrano nel concetto di normale uso, il conduittore potrà essere tenuto non solo a risarcire i danni con il pagamento dei costi per il ripristino dell’alloggio ma anche a pagare il canone dovuto per il periodo necessario all'esecuzione dei lavori.
Il proprietario che ha ricevuto la consegna dell’immobile, non ha però facoltà di trattenere la cauzione se non ha intimato al conduttore di adempiere alle proprie obbligazioni e non ha proposto domanda giudiziale per l’attribuzione della cauzione per i danni patiti dall’alloggio. Ciò significa che in difetto di tale iniziativa il conduttore è legittimato a chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo per la restituzione della cauzione trattandosi di un credito certo, liquido ed esigibile.
La cauzione è il deposito in denaro, non superiore a tre mensilità del canone, normalmente previsto nei contratti di locazione, che viene versato al proprietario alla conclusione del contratto, a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni del conduttore, previste dalla legge o dal contratto, come il pagamento del canone e degli oneri accessori, o a garanzia dei danni che dovessero risultare alla consegna dell’immobile.
La cauzione è prevista dall’art. 11 della L. 392/78 (legge sull’equo canone), norma rimasta operativa in quanto non compresa nella parte della legge abrogata dall’entrata in vigore delle disposizioni della L. 431/98 sulle locazioni abitative. La disposizione prevede che la cauzione sia fruttifera (anche se non previsto in contratto), quindi che produca interessi (legali) che dovranno essere versati secondo tale norma alla fine di ogni anno ma, per prassi, ciò avviene normalmente all’atto della restituzione del deposito cauzionale con il termine della locazione. Si tratta di norma non derogabile dalle parti nell’ambito di una locazione abitativa in quanto considerata, da una giurisprudenza oramai consolidata, norma imperativa posta a tutela del contraente più debole per realizzare l’interesse generale.
Il conduttore nel corso della locazione è tenuto a usare l’immobile locato con la diligenza del buon padre di famiglia ex art 1587 n. 1 c.c. e ciò significa non alterare le caratteristiche dell'immobile e non causare un degrado che anzichè dal semplice passaggio del tempo dipenda da un uso improprio della cosa che la renda inutilizzabile alla destinazione voluta dal proprietario (Cass. 28.07.2014 n. 17066).
Alla fine della locazione il conduttore è tenuto, ai sensi dell’art. 1590 c.c., alla restituzione dell’immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, secondo la descrizione contenuta nel contratto, in mancanza della quale si presume che lo abbia ricevuto in buono stato (Corte Appello Campobasso 04.11.2015 n. 81).
Il conduttore è pertanto responsabile per i danni arrecati all’alloggio risultanti all’atto della consegna e deve darne conto al proprietario. Tale responsabilità è però esclusa per quello che viene definito normale degrado d’uso, ossia quei danni che derivano da un normale utilizzo dell’alloggio per la durata della locazione, quali la vetustà della tinta sulla pareti, le differenze di colore per la presenza di imobili o quadri, o i danni dipendenti da piccoli urti fortuiti.
Nel caso venga dimostrato dal proprietario che i danni non rientrano nel concetto di normale uso, il conduittore potrà essere tenuto non solo a risarcire i danni con il pagamento dei costi per il ripristino dell’alloggio ma anche a pagare il canone dovuto per il periodo necessario all'esecuzione dei lavori.
Il proprietario che ha ricevuto la consegna dell’immobile, non ha però facoltà di trattenere la cauzione se non ha intimato al conduttore di adempiere alle proprie obbligazioni e non ha proposto domanda giudiziale per l’attribuzione della cauzione per i danni patiti dall’alloggio. Ciò significa che in difetto di tale iniziativa il conduttore è legittimato a chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo per la restituzione della cauzione trattandosi di un credito certo, liquido ed esigibile.
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