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Diritto immobiliare

I difetti degli immobili, breve vademecum

Quali sono le tutele che l'ordinamento garantisce in favore dei proprietari di immobili

I difetti degli immobili, breve vademecum - Quali sono le tutele che l'ordinamento garantisce in favore dei proprietari di immobili

Quali sono le tutele per difetti per i proprietari di casa? 

a) La prima è quella a cui è tenuto il VENDITORE. Chiunque egli sia, per la durata di un anno dalla CONSEGNA dell'immobile il venditore è tenuto a garantire per i vizi che rendano l'immobile o inidoneo all'uso o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. L'acquirente può chiedere o la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno. Sono esclusi dalla garanzia i vizi conosciuti dall'acquirente e quelli che erano facilmente riconoscibili. Nel caso in cui il venditore dimostri di avere senza colpa ignorato i difetti sarà esonerato dall'obbligo di risarcire il danno. 

La garanzia si prescrive dopo UN ANNO DALLA CONSEGNA ed è necessario DENUNCIARE i difetti entro otto giorni dalla scoperta.  

b) Dal 2005 è stata introdotta una nuova normativa a tutela degli acquirenti di immobili in corso di costruzione. Il “costruttore” è obbligato a contrarre e a consegnare all'acquirente contestualmente all'atto di compravendita una polizza assicurativa indennitaria decennale con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. Si tratta di tutela limitata a casi ben delimitati: 

- innanzi tutto deve trattarsi di beni immobili che siano stati oggetto di contratto preliminare in corso di costruzione o di contratto di compravendita laddove non sia ancora rilasciato il certificato di agibilità. Il concetto di “in corso di costruzione” è limitato temporalmente dalla richiesta del permesso di costruire al rilascio del certificato di agibilità; 

- in secondo luogo il venditore deve essere un soggetto qualificato definito dalla legge come “il costruttore” da intendersi non come l'impresa costruttrice, ma l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi; 

- infine, la tutela non riguarda tutti gli acquirenti ma solo le persone fisiche promissarie acquirenti o acquirenti anche mediante leasing e anche in favore di parenti di primo grado, ovvero coloro i quali, ancorché non soci di una cooperativa edilizia, abbiano assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione di un immobile da costruire per iniziativa della stessa. 

Si consiglia, quindi, prima di sedersi innanzi al notaio per sottoscrivere l'atto di compravendita di insistere affinchè il venditore provveda a procurarsi a proprie spese la polizza decennale postuma da una compagnia assicurativa nota e solvibile. 

 

c) La garanzia forse più rilevante è quella riconosciuta dall'art. 1669 c.c. per i gravi difetti di costruzione. Il proprietario di casa è tutelato per la durata di dieci anni dal compimento dell'opera da individuarsi nella fine dei lavori relativi all'immobile, per il caso in cui, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, l'edificio rovina in tutto o in parte o presenta evidente pericolo di rovina o, più normalmente, presenti gravi difetti. In particolare sono stati ricompresi fra i gravi difetti, tutti quelli che sono idonei a ridurre il godimento del bene: difetti riguardanti impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, pavimentazioni, impianti ecc. La garanzia è riconosciuta nei confronti della impresa esecutrice dei lavori e viene estesa anche nei confronti del progettista e del direttore dei lavori, a tutela di chiunque possa conseguire un danno dal fatto che le opere siano state eseguite in modo non corretto, primo fra tutti il proprietario del bene. La legge prevede due termini importanti da rispettare. E' necessario contestare i difetti entro un anno dalla scoperta intesa come certezza tecnica che si tratti di grave difetto dipendente da vizio costruttivo, che si ottiene dopo avere fatto eseguire una perizia tecnica. Entro un anno dalla denuncia è necessario proporre azione giudiziaria. I soggetti coinvolti sono responsabili solidalmente. Nel caso in cui siano maturate decadenza o prescrizione o sia decorso il termine decennale dalla fine dei lavori, è possibile ottenere il risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. In tal caso chi intende fare valere il diritto dovrà dimostrare la colpa dei soggetti coinvolti. 

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