La protezione dei beni personali e familiari/5
Tutela del valore e dell’integrità dei beni. La gestione dei rischi negli investimenti immobiliari
L’obiettivo fondamentale di chi effettua un investimento è quello di incrementare nel corso del tempo le proprie risorse economiche. Per ottenere questo incremento è necessario correre il rischio che il valore del capitale investito subisca delle variazioni. Quindi è molto importante conoscere i tipi di rischio legati a ciascun investimento e, soprattutto, la propria capacità di sopportarne le conseguenze.
Il principale investimento delle famiglie italiane è la casa. Il patrimonio degli italiani investito nel settore immobiliare è oltre il doppio di quello detenuto nel settore finanziario. Quasi l’80% delle famiglie vive in un appartamento di proprietà. Questo porta ad una situazione di saturazione del mercato. Occorre però tenere conto della differenza tra un immobile abitato e utilizzato dallo stesso proprietario, e un immobile considerato bene d’investimento. In questa seconda categoria rientrano tutti gli immobili destinati ad essere concessi in affitto al fine di ricavarne un importo regolare o ad essere posti in vendita per guadagnare sulla differenza con il prezzo pagato. La nostra attenzione si concentra soprattutto sugli immobili intesi come investimento.
I principali rischi collegati ad un investimento immobiliare possono essere raggruppati in cinque categorie.
Il rischio generico che dipende dalle oscillazioni dei prezzi dell’intero mercato immobiliare. In Italia si è verificato un boom dei prezzi e delle compravendite immobiliari dal 1997 al 2007 in seguito ad una serie di motivi coincidenti. Il motivo principale è costituito dagli acquisti di abitazioni da parte di chi ha formato una propria famiglia durante quel decennio. Sto parlando dei cosiddetti "baby boomers", nati durante il periodo del boom economico (e delle nascite) degli anni ’60. Fra le altre cause è stato rilevante l’abbassamento del tasso di interesse sui mutui, che è sceso dal 20% di fine anni ’80 al 4-5% del 2007. Sono stati molto importanti anche il passaggio dalla lira all’euro con il conseguente rialzo dei valori dei beni reali e il ripetersi di "scudi fiscali" che hanno fatto rientrare in Italia cospicui patrimoni che spesso sono stati impiegati per acquistare immobili.
Dal 2007 i prezzi e il numero di compravendite immobiliari sono scesi principalmente a causa della crisi economica e della saturazione del mercato. Il calo delle nascite e la difficoltà di trovare un lavoro stabile per i giovani hanno peggiorato la situazione. L’uscita da questo circolo vizioso non sembra vicina.
Il rischio specifico è legato ai pregi e difetti dell’immobile e dell’area in cui si trova. In questi ultimi anni possiamo notare un vero e proprio crollo del numero di compravendite nelle aree turistiche (a parte poche eccezioni). Per quanto riguarda l’immobile, lo stato di manutenzione, le finiture, il piano al quale è collocato e gli eventuali accessori incidono notevolmente sul valore di mercato.
Il rischio rendimento: secondo una recente indagine dell’Adnkronos la metà degli inquilini non paga regolarmente l’affitto; ma i proprietari devono ugualmente pagare le imposte. Esiste poi il rischio che l’immobile resti sfitto per qualche mese poiché non si riesce a trovare un affittuario affidabile oppure a causa della scarsa domanda. Considerando il peso di tasse e spese di manutenzione, il rapporto tra entrate e uscite potrebbe pendere pericolosamente a favore di queste ultime.
Il rischio liquidità consiste nel veder delusa la propria intenzione di vendere l’immobile al prezzo e nei tempi desiderati. In alcune zone e in alcune fasi del mercato, al fine di poter incassare in tempi brevi si potrebbe essere costretti ad abbassare molto le proprie pretese.
Può rientrare fra i rischi, in quanto la legislazione tributaria sull’argomento è in continua evoluzione, il fisco. Il possesso di una seconda casa comporta un costo medio di IMU e TASI di oltre 1.000€ l’anno; il reddito proveniente dall’affitto è tassato secondo il proprio scaglione Irpef più addizionali oppure con la cedolare secca del 21% in caso di canone libero; in sede di compravendita (sempre per seconda casa) si paga il 9% del valore catastale a titolo di imposta di registro; in seguito ad una donazione o successione si paga il 3% di imposte ipotecarie e catastali da sommare alle tasse di successione o donazione.
Nella gestione e nella compravendita immobiliare è quindi fondamentale informarsi accuratamente e tenere ben presente che farsi guidare dall’emotività potrebbe portare a conseguenze negative sul patrimonio.
Il principale investimento delle famiglie italiane è la casa. Il patrimonio degli italiani investito nel settore immobiliare è oltre il doppio di quello detenuto nel settore finanziario. Quasi l’80% delle famiglie vive in un appartamento di proprietà. Questo porta ad una situazione di saturazione del mercato. Occorre però tenere conto della differenza tra un immobile abitato e utilizzato dallo stesso proprietario, e un immobile considerato bene d’investimento. In questa seconda categoria rientrano tutti gli immobili destinati ad essere concessi in affitto al fine di ricavarne un importo regolare o ad essere posti in vendita per guadagnare sulla differenza con il prezzo pagato. La nostra attenzione si concentra soprattutto sugli immobili intesi come investimento.
I principali rischi collegati ad un investimento immobiliare possono essere raggruppati in cinque categorie.
Il rischio generico che dipende dalle oscillazioni dei prezzi dell’intero mercato immobiliare. In Italia si è verificato un boom dei prezzi e delle compravendite immobiliari dal 1997 al 2007 in seguito ad una serie di motivi coincidenti. Il motivo principale è costituito dagli acquisti di abitazioni da parte di chi ha formato una propria famiglia durante quel decennio. Sto parlando dei cosiddetti "baby boomers", nati durante il periodo del boom economico (e delle nascite) degli anni ’60. Fra le altre cause è stato rilevante l’abbassamento del tasso di interesse sui mutui, che è sceso dal 20% di fine anni ’80 al 4-5% del 2007. Sono stati molto importanti anche il passaggio dalla lira all’euro con il conseguente rialzo dei valori dei beni reali e il ripetersi di "scudi fiscali" che hanno fatto rientrare in Italia cospicui patrimoni che spesso sono stati impiegati per acquistare immobili.
Dal 2007 i prezzi e il numero di compravendite immobiliari sono scesi principalmente a causa della crisi economica e della saturazione del mercato. Il calo delle nascite e la difficoltà di trovare un lavoro stabile per i giovani hanno peggiorato la situazione. L’uscita da questo circolo vizioso non sembra vicina.
Il rischio specifico è legato ai pregi e difetti dell’immobile e dell’area in cui si trova. In questi ultimi anni possiamo notare un vero e proprio crollo del numero di compravendite nelle aree turistiche (a parte poche eccezioni). Per quanto riguarda l’immobile, lo stato di manutenzione, le finiture, il piano al quale è collocato e gli eventuali accessori incidono notevolmente sul valore di mercato.
Il rischio rendimento: secondo una recente indagine dell’Adnkronos la metà degli inquilini non paga regolarmente l’affitto; ma i proprietari devono ugualmente pagare le imposte. Esiste poi il rischio che l’immobile resti sfitto per qualche mese poiché non si riesce a trovare un affittuario affidabile oppure a causa della scarsa domanda. Considerando il peso di tasse e spese di manutenzione, il rapporto tra entrate e uscite potrebbe pendere pericolosamente a favore di queste ultime.
Il rischio liquidità consiste nel veder delusa la propria intenzione di vendere l’immobile al prezzo e nei tempi desiderati. In alcune zone e in alcune fasi del mercato, al fine di poter incassare in tempi brevi si potrebbe essere costretti ad abbassare molto le proprie pretese.
Può rientrare fra i rischi, in quanto la legislazione tributaria sull’argomento è in continua evoluzione, il fisco. Il possesso di una seconda casa comporta un costo medio di IMU e TASI di oltre 1.000€ l’anno; il reddito proveniente dall’affitto è tassato secondo il proprio scaglione Irpef più addizionali oppure con la cedolare secca del 21% in caso di canone libero; in sede di compravendita (sempre per seconda casa) si paga il 9% del valore catastale a titolo di imposta di registro; in seguito ad una donazione o successione si paga il 3% di imposte ipotecarie e catastali da sommare alle tasse di successione o donazione.
Nella gestione e nella compravendita immobiliare è quindi fondamentale informarsi accuratamente e tenere ben presente che farsi guidare dall’emotività potrebbe portare a conseguenze negative sul patrimonio.
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