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Diritto di famiglia

Attribuzioni dell`amministratore di condominio

Quali sono le responsabilità, i poteri e gli obblighi di chi amministra il condominio alla luce della riforma ex L. 220/12

Attribuzioni dell`amministratore di condominio - Quali sono le responsabilità, i poteri e gli obblighi di chi amministra il condominio alla luce della riforma ex L. 220/12

La L.. 220/2012 che ha innovato la disciplina condominiale, regolamenta in maniera stringente la figura dell’amministratore, prevedendo, a garanzia dei condomini, un maggiore potere di controllo sulla sua gestione, anche attraverso un aggravamento delle sue responsabilità.  

La natura del rapporto che lega l’amministratore al Condominio, pur se con i tratti distintivi relativi alle modalità di costituzione ed al contenuto “sociale” della gestione, rimane quello del mandato con rappresentanza, ma ex lege, in quanto l’origine, il contenuto e gli effetti sono predeterminati dalla legge. 

Il mandato ha una durata di 12 mesi e va rinnovato annualmente dall’assemblea dei condomini. Sia la nomina che il rinnovo del mandato avvengono, in via ordinaria, attraverso una votazione dell’assemblea condominiale che deve raggiungere la maggioranza qualificata che richiede il parere favorevole della metà più uno dei condomini presenti all’assemblea, i quali dovranno rappresentare almeno 500 millesimi dell’edificio. 

Numerose le novità in materia di deleghe. Prima della riforma, il divieto di partecipazione delegata dell’amministratore era limitato alle sole ipotesi di conflitto di interessi (ad. es., partecipazione al rinnovo della carica), mentre il nuovo comma 5 dell’art. 67 disp. att. c.c., ha disposto il divieto assoluto di delega all’amministratore, prevedendo, in caso di violazione, l’annullabilità della delibera: non occorrerà, quindi, fornire alcuna prova circa la sussistenza della situazione di conflitto, stante la violazione del divieto normativamente imposto.  

La delega dovrà, necessariamente, essere conferita per iscritto e potrà essere  consegnata a 

mano, spedita per posta ordinaria, elettronica o via fax; quando i condomini sono più di venti, è 

stato limitato il numero di deleghe in capo ad uno stesso soggetto, che non potrà rappresentare 

più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale: in caso di violazione la delibera sarà 

annullabile, ma solo nel caso in cui la sua approvazione non sarebbe stata raggiunta senza il voto 

favorevole del condomino fornito di deleghe in eccesso; esclusa è la subdelega; il proprietario di 

più unità immobiliari ha diritto ad una sola delega, mentre i comproprietari possono designare  

un solo rappresentante nell’assemblea.   

Per la revoca dell’amministratore vale la stessa maggioranza qualificata necessaria per la nomina e particolare rilievo assume la revoca giudiziale,  nell’ambito della quale, è necessario distinguere due ipotesi. 

Ciascun condomino può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per chiederne la revoca  allorquando l’amministratore: non informa prontamente l’assemblea della notifica di una citazione o di un provvedimento che esorbiti dalle sue attribuzioni; non presenti il  rendiconto o commetta gravi irregolarità elencate, a titolo esemplificativo, dall’ art. 1129 c.c.. E’, invece, previsto un passaggio assembleare, allorquando sono emerse gravi irregolarità fiscali o l’amministratore non abbia provveduto all’apertura ed all’utilizzazione di un conto corrente condominiale. In tali ipotesi, anche singolarmente, i condomini possono chiedere  che venga convocata l’assemblea per revocare il mandato all’amministratore, che, se non deliberata, legittima il condomino ad adire l’Autorità Giudiziaria: in caso di accoglimento, egli avrà titolo per rivalersi, per le spese legali, nei confronti del Condominio, che, a sua volta, potrà rivalersi nei confronti dell’Amministratore. 

In caso di revoca giudiziale, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.    

La riforma ha ampliato l’elencazione dei poteri e doveri dell’amministratore, ovvero, le sue attribuzioni (art. 1130 c.c.). Tra le altre, l’amministratore deve: 

-eseguire le deliberazioni dell'assemblea, ovvero, porre in essere ogni attività collaterale necessaria alla puntuale attuazione del deliberato assembleare; 

- disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, compito  sostanziante il contenuto tipico della sua funzione;  

- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria dei beni comuni e per l’esercizio dei servizi comuni, dal che discende la sua legittimazione, in via autonoma, a proporre, nei confronti dei condomini morosi, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, sulla base del piano di riparto approvato, sia preventivo, che esecutivo;  

- compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, ovvero, autonomamente, tutte le attività a tutela della proprietà comune;  

- redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni, pena, la sua revoca. 

- informare prontamente della notifica di citazioni o provvedimenti che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.). 

Nessuna novità è stata introdotta in materia di rappresentanza processuale, dovendosi, però, distinguere tra l’ipotesi di legittimazione attiva, in cui, quale attore, propone un’azione giudiziaria, da quella passiva, in cui, quale convenuto, è chiamato a resistere ad un’azione proposta da altri. 

Sotto il profilo attivo, se la materia controversa rientra nelle attribuzioni ex art. 1130 c.c. (limiti tassativi), o nei maggiori poteri conferitigli dal  regolamento o dall’assemblea (limiti da valutare di volta in volta), l’amministratore potrà proporre un’azione giudiziaria senza una previa autorizzazione assembleare. Tale  autorizzazione sarà, invece, necessaria in relazione a liti che esorbitano le materie previste dall’art. 1130 c.c.. Inoltre, tranne due ipotesi, una volta iniziata l'azione, l'amministratore è legittimato ad agire in tutti i gradi di giudizio.        
Sotto il profilo passivo, l’amministratore è legittimato a ricevere tutti i provvedimenti che concernono il Condominio, rispetto ai quali dovrà valutarsi  se sussistono, con riferimento a quanto sopra detto, gli estremi per una sua  costituzione autonoma.    

Rispetto al precedente orientamento giurisprudenziale che prevedeva un mero obbligo di informativa all’assemblea nel caso in cui l’amministratore era legittimato a costituirsi autonomamente, la Cassazione, a Sezioni Unite,  con la sentenza n. 18331/2010, ha sancito che l’amministratore è comunque tenuto, anche qualora possa costituirsi in Giudizio senza preventiva autorizzazione, ad ottenere la necessaria ratifica assembleare del suo operato, per evitare una pronuncia di inammissibilità dell’atto proposto: 

La legittimazione dell’amministratore, in ogni caso, non priva i singoli condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi o comuni, relativi all’edificio condominiale.

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Avvocati / Civile

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