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Architettura civile e immobiliare

Vendita immobiliare: che stress

L'Articolo analizza le implicazioni connesse con la vendita-acquisto di un immobile suggerendo l'iter da seguire per un corretto approccio al problema

Vendita immobiliare: che stress - L'Articolo analizza le implicazioni connesse con la vendita-acquisto di un immobile suggerendo l'iter da seguire per un corretto approccio al problema

VENDITA o ACQUISTO DI UN IMMOBILE: CHE STRESS!!! 

La vendita di una propria unità immobiliare è spesso una vicenda casuale. 

Una successione non prevista, una urgenza finanziaria, la necessità di trasferirsi in altra residenza o città, queste sono le motivazioni più scontate all’origine della decisione di alienare un cespite. 

Della proprietà si è sempre (o quasi) certi, per cui ci si affaccia al Mercato immobiliare o direttamente, per i fans del fai da te (…non si accettano agenzie…), oppure, più razionalmente e propriamente, ci si affida ad una Agenzia. 

In entrambi i casi la problematica è il reperimento della documentazione idonea a sostenere la legittimità del possesso, la idoneità urbanistica e catastale dell’immobile ed anche la sussistenza di idoneità Energetica (il famoso Ape). 

Il primo passo da compiere è quello di rintracciare le "carte”, siano esse un originario atto d’acquisto, una successione, e le certificazioni catastali, sia storiche che planimetriche. 

Non sempre tutto fila liscio; spesso non è più reperibile l’atto di acquisto; come fare allora? 

Le visure catastali in forma storica aiutano, sempre che il Notaio abbia provveduto ad effettuare la “voltura catastale”, ad individuare data della stipula e notaio rogante. Da una verifica su internet si potrà verificare se in Notaio sia sempre in attività, ed in questo caso richiedere copia dell’atto e della ricevuta della voltura. 

Diversamente, qualora il Notaio abbia cessato la propria attività, ci si dovrà rivolgere di persona all’Archivio Notarile per avere la copia dell’ato, anche tramite società che provvedono al reperimento del documento; queste sono reperibili on line e la procedura è semplice, ma costosa. 

Il problema si complica se non è stata fatta la voltura catastale ed il bene è ancora in capo al venditore; tale situazione è rara in quanto con la fiscalità che grava sugli immobili, dubito che qualcuno non si sia accorto di pagare o di dover pagare Imu e Tasi per conto di un terzo. 

Acquisito l’atto di acquisto (esistente o reperito presso il Notaio) e la documentazione catastale, che abbiamo indicato in certificato storico catastale e nella planimetria catastale, si passa alla verifica di rispondenza urbanistica dell’immobile. 

Da un esame sommario la planimetria dell’immobile “deve “corrispondere con lo stato attuale, a meno che non siano stati fatti lavori interni oppure l’unità immobiliare sia stata oggetto di richiesta di sanatoria edilizia. 

Lo scenario è ampio; se l’immobile coincide nel perimetro e nella distribuzione interna con la planimetria catastale, allora la questione è più semplice; basterà reperire copia dell’Abitabilità del fabbricato da cui risulti la presenza dell’indicazione dell’appartamento al relativo piano; per maggiore sicurezza sarebbe necessario rintracciare copia del progetto e del titolo autorizzativi, sia esso licenza edilizia, concessione o permesso di costruire, ma, per un primo approccio di vendita, la presenza dell’abitabilità e la mancanza di difformità dalla planimetria catastale originaria (quella successiva alla costruzione) rappresentano di per se un ottima garanzia. 

La situazione si complica nel caso in cui, dalla verifica dello storico catastale si evincano una o più variazioni, spesso senza indicazione della motivazione. Tale Variazioni catastali sono un “indizio” che qualcosa è cambiato: dovrà essere il venditore a reperire la necessaria documentazione atta a dimostrare che la variazione è stata motivata da una autorizzazione, da un condono edilizio, oppure, in loro mancanza, provvedere alla regolarizzazione dello stato edilizio . 

Nel caso sussistano difformità tra stato di fatto e planimetria originaria, dovrà essere cura del venditore regolarizzare la situazione con un Cila/Scia a sanatoria onerosa

La presenza di un condono edilizio comporta due fattispecie di situazioni: 

o Nel caso di condono chiuso con ottenimento della concessione in sanatoria, sarà sufficiente presentare e/o reperire la documentazione connessa con il rilascio (planimetrie, atti Comunali, etc.); 

o Nel caso di condono ancora non definito la situazione è più complessa e varierà a secondo della situazione urbanistica; in ogni caso sarà necessario reperire sia gli originali delle domande, dei pagamenti e della documentazione inoltrata a suo tempo ed inoltre richiedere al Comune – Ufficio Tecnico - una specifica comunicazione da cui si evinca quale documentazione sia necessaria e quali costi debbano essere sostenuti per la definizione del Condono; in talune fattispecie tale documento viene chiamato “lettera di condonabilità”. Con questi elementi si potrà procedere ad una esatta illustrazione ai terzi, Notaio compreso, della situazione dell’immobile in merito alla regolarità edilizia. 

In entrambi i casi la semplice concessione in sanatoria non sarà sufficiente: esiste la necessità di presentare una richiesta abitabilità post condono, per regolarizzare l’immobile in merito alle sue caratteristiche di rispetto delle norme di igienicità e sicurezza. 

Completato questo iter, che potrà essere più o meno lungo, intricato e faticoso, resta da reperire l’APE (cerificazione energetica) relativa all’immobile ed anche una prima dichiarazione dell’Amministratore del condominio in merito alla sussistenza, sia di lavori straordinari approvati, ma non realizzati che potrebbero gravare sulla nuova proprietà, sia di mancanza o meno di sospesi. 

A questo punto siamo pronti per mettere sul mercato l’mmobile. 

Normalmente le Agenzie serie richiedono in parte la documentazione citata, ma non sempre sono in grado, in situazioni complicate di raccapezzarsi tra norme catastali, urbanistiche, vincolistiche e quant’altro e normalmente procedono alle inserzioni pubblicitarie con il rischio di creare qualche problema qualora l’acquirente prima stipuli il compromesso e poi, anche con l’aiuto del Notaio, metta “i puntini sulle i”, ossia chieda tutta la documentazione necessaria alla stipula.

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L'autore Ŕ esperto in
Architettura civile e immobiliare

Studio Ceccarelli Associazione Professionale - Roma (RM)

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00195 - Roma (RM)

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