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Diritto di famiglia

Immobili, occupazione senza titolo

Quali strumenti di difesa ha il proprietario di un immobile occupato da terzi in maniera illegittima?

Immobili, occupazione senza titolo - Quali strumenti di difesa ha il proprietario di un immobile occupato da terzi in maniera illegittima?

L’occupazione di un immobile senza titolo si verifica allorquando si venga privati della possibilità di fruire di un immobile ad opera di un terzo che lo occupa in maniera illegittima, ovvero senza che vi sia un contratto efficace a giustificare il suo possesso.  

Sono sostanzialmente tre i casi in cui vi è occupazione senza titolo

- il terzo occupa e dispone dell’immobile senza che si sia mai stipulato un contratto (di locazione o di compravendita) tra proprietario e occupante (ad es., occupazioni abusive di unità immobiliari o edifici aziendali non produttivi); 

- il terzo e il proprietario dell’immobile hanno stipulato un contratto che legittima la disponibilità da parte del terzo, ma il proprietario ne contesta l’originaria validità (ad es., mancanza di un requisito essenziale come la capacità della parte o il difetto di causa o di forma) o l’inefficacia (ad es., mancata verificazione di una condizione sospensiva cui era sottoposto); 

- il terzo e il proprietario dell’immobile hanno stipulato un contratto inizialmente valido ed efficace, ma che successivamente ha perso di efficacia (nell’ipotesi, ad  esempio, di mancata restituzione dell’immobile da parte dell’inquilino a seguito della scadenza del contratto di locazione). 

E’ evidente che l’occupazione illegittima ricorre in tutte e tre le ipotesi, però, mentre la prima si caratterizza per la totale assenza di un titolo legittimante l’occupazione, nelle altre detto titolo è riscontrabile, seppur nullo, inefficace o scaduto.  

L’esistenza o la mancanza di un titolo sono fondamentali sotto un duplice profilo: quello del rito applicabile e quello della natura dell’azione, da cui conseguono rilevanti conseguenze sul piano giudiziario sotto il profilo probatorio.  

Per quanto concerne il rito applicabile, nell’ipotesi in cui il titolo non è mai esistito, si dovrà agire attraverso un ordinario giudizio di cognizione finalizzato al rilascio, o, in alternativa, al più celere rito sommario a cognizione piena ex art. 702 bis cpc (caratterizzato da un’istruttoria semplificata e da una cognizione piena). Qualora, infine, sussistano la necessità di una tutela immediata del diritto, il fumus boni juris, (la verosimile esistenza del diritto per cui si agisce) ed il periculum in mora, (il verificarsi di un pregiudizio irreparabile se si seguisse la via ordinaria), si può proporre un ricorso ex art. 700 cpc. E’ preferibile, però, ricorrere a tale azione cautelare a carattere residuale, solo nel caso in cui sia possibile fornire piena prova circa la sussistenza dei suddetti  presupposti, in quanto oggetto di rigoroso accertamento in sede giudiziaria.  

Se, invece, il titolo originariamente esisteva (occupazione sine titulo in senso lato), come nell’ipotesi di mancato rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino alla scadenza del contratto di locazione, si potrà azionare il più celere rito speciale (locatizio) di cui all’art. 447 bis (ex plurimis, Cass. 10070/01). Tale rito, però, secondo la prevalente giurisprudenza, non è applicabile per quei contratti che, pur se conferenti una detenzione qualificata (affittacamere, albergo, pensione o deposito), non si considerano rientranti nella materia locatizia.  

Sulla differente natura dell’azione nelle predette ipotesi, si sono espresse le Sezioni Unite della Cassazione con la sent. n. 7305/14. 

La Suprema Corte ha sancito che, se l’azione mira ad ottenere l’adempimento dell’obbligo di rientrare in possesso dell’immobile precedentemente trasmesso in base a negozi come la locazione (titolo), prescindendosi, quindi, dalla qualità di proprietario, essa va qualificata come azione personale di restituzione. Nel caso in cui, invece, l’attore chiede di dichiarare abusiva ed illegittima l’occupazione di un immobile di cui assume essere proprietario, non collegando la sua pretesa al venir meno di un rapporto obbligatorio inter partes, tale azione va qualificata di rivendicazione ex art. 948 c.c..  

Notevoli sono le conseguenze sotto il profilo probatorio che discendono dalla diversa qualificazione: mentre nell’azione di restituzione sarà sufficiente, per l’attore,  dimostrare l’avvenuta consegna dell’immobile in base ad un titolo ed il suo successivo venir meno, nell’ipotesi di rivendicazione, poiché fondata sul diritto  di proprietà tutelato erga omnes  e non su un rapporto obbligatorio personale inter partes, occorre che di tale diritto venga data fornita piena prova, mediante la c.detta “probatio diabolica”. Ciò comporta che, in questo caso, l’attore dovrà dimostrare la propria titolarità fornendo la prova che il suo dante causa aveva, a sua volta, validamente acquistato il diritto da un altro soggetto e così di seguito fino a risalire ad un acquisto a titolo originario.  

 Sintetizzando, quindi: 

- nel caso di occupazione abusiva dell’immobile senza che sia mai stato firmato un contratto, il proprietario deve promuovere un’azione di rivendicazione;  

- nel caso di occupazione senza titolo dell’immobile, ma preceduta da un pregresso accordo e contratto, il proprietario deve promuovere l’azione di restituzione. 

Indennità per l’occupazione senza titolo e risarcimento del maggior danno 

Se il conduttore ritarda nella consegna della cosa locata, dovrà, innanzitutto, corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna dell’immobile, ovvero la cd. indennità. Esso rappresenta una forma di risarcimento minimo, ovvero una liquidazione forfettaria del danno, previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell’immobile (ex plurimis: Cass. n. 8913/2001) a prescindere dalla prova di un concreto danno subito dal locatore (fra le tante: Cass. n. 8913/2002), poiché intrinsecamente collegata alla natura ad tempus del rapporto (vedi, di recente, Cass. 14.2.2006, n. 3183 e Cass. 29.9.2007, n. 20589).  

Se il locatore, inoltre, potrà fornire la prova concreta di aver subito un’effettiva lesione del suo patrimonio, troverà applicazione, stante la natura contrattuale dell’obbligazione da cui trae origine, l’art. 1591 c.c., per cui il conduttore dovrà risarcire il locatore per il maggior danno subito (Cass. n. 2525/2006; Cass. n. 7499/2007). 

Affinchè, però, il danno sia risarcito, occorre, come sancito dalla Cassazione nella sent. 12962/11, che il locatore, su cui ricade l’onere della prova, fornisca: “…specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli…dar conto dell'esistenza di ben determinate proposte di locazione o d'acquisto e di concreti propositi di utilizzazione”.  

Mediazione  

Il procedimento di rilascio dell’immobile occupato senza titolo è soggetto all’obbligatoria procedura di mediazione quale condizione di procedibilità ex art. 5 D.Lgs 28/10, in quanto concernente materie, quali quella locatizia e dei diritti reali. 

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Avvocati / Civile

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