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Diritto tributario

Gli “F3” in costruzione pagano l'IMU come area

E’ quanto ha disposto la Corte di Cassazione in concomitanza della sentenza N°11694 dell’11 maggio 2017 in materia d’ICI/IMU

Gli “F3” in costruzione pagano l'IMU come area - E’ quanto ha disposto la Corte di Cassazione in concomitanza della sentenza N°11694 dell’11 maggio 2017 in materia d’ICI/IMU

-Il principio disposto dalla Corte di Cassazione nella Sentenza N°11694 del 11 maggio 2017: 

Nella casistica in esame i Giudici di Palazzaccio hanno disposto che l’accatastamento di un nuovo fabbricato nella categoria fittizia  F3 riferita all’unità immobiliare in corso di costruzione non è condizione sufficiente per l’assoggettamento ad imposta del fabbricato. In tal caso, l’imposta si applica con riferimento all’area fabbricabile prendendo in considerazione il valore venale in comune commercio. La ratio dell’orientamento giurisprudenziale ultimo assunto dai Giudici di Legittimità rinviene dalla considerazione che deve ritenersi significativo e pertanto imprescindibile l’accatastamento “cosiddetto reale” poiché  l’accatastamento fittizio in quanto tale è privo di rendita catastale e, pertanto non può fornire la base imponibile necessaria, ai sensi del previgente art. 5 comma 2 del D.lgs.n°504/1992 in vigenza ICI. Il presente articolo prendendo spunto dalla pronuncia in commento focalizza anche alcune criticità in materia di aree fabbricabili. 

In occasione della pronuncia in commento i Giudici di Legittimità hanno precisato che il classamento di un immobile nella categoria fittizia F/3 che contraddistingue l’unità immobiliare in corso di costruzione non è una condizione sufficiente per poter assoggettare a tassazione IMU il fabbricato. Le ragioni palesate dalla Corte di Cassazione trovano fondamento in considerazione della rilevanza imprescindibile che assume l’accatastamento cosiddetto  “reale”  dell’unità immobiliare al quale non è sovrapponibile in ambito catastale l’accatastamento fittizio poiché inidoneo a fornire la rendita catastale dell’unità immobiliare che è il parametro  principale per la determinazione della base imponibile IMU. 

Pertanto, nel caso di unità immobiliare in corso di costruzione qualificata come F/3 l’imposta deve essere calcolata in osservanza a quanto disposto dal previgente art.5, comma 6 del D.lgs.n°504/1992 recepito integralmente dall’ art.13 del D.L. n°201/2011 in vigenza IMU. In particolare, nella previsione normativa di cui al richiamato art.5, comma 6 del D.lgs.n°504/1992 è disposto che:“ in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’art.31, comma 1 lett.c), d),e) della legge 5 agosto 1978, n°457, la base imponibile è costituita dal valore venale dell’area la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell’art.2 senza considerare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato”. 

Ad avviso di chi scrive, può dirsi condivisibile l’orientamento assunto dai Giudici di Cassazione i quali hanno  considerato imprescindibile e pertanto insostituibile il cosiddetto accatastamento reale a cui del resto  è strettamente subordinata la configurabilità della rendita catastale riconducibile all’unità immobiliare di riferimento dalla quale è possibile desumere la potenzialità reddituale del fabbricato da intendere quale “unità immobiliare iscritta o suscettibile di essere iscritta nel catasto fabbricati con potenzialità reddituale autonoma”. Se vogliamo, nella stessa definizione di fabbricato trova la sua ratio l’orientamento assunto dai Giudici di Legittimità i quali hanno ritenuto insufficiente l’accatastamento fittizio dell’immobile  che in quanto tale non permette la configurabilità di un valore catastale definito con grave inevitabile pregiudizio per la determinazione della base imponibile IMU.

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