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Alloggio in convenzione PEEP - Quali diritti?

Se l'alloggio è stato realizzato in forza di convenzione precedente al 1992 è possibile esser ormai divenuti pieni proprietari senza alcun vincolo

Alloggio in convenzione PEEP - Quali diritti? - Se l'alloggio è stato realizzato in forza di convenzione precedente al 1992 è possibile esser ormai divenuti pieni proprietari senza alcun vincolo

Sopraggiungendo l’estate, scriverò su un argomento che, per le mie competenze, può definirsi “feriale”: i diritti e i vincoli sugli alloggi realizzati nell’ambito di convenzioni relative ad aree destinate all’edilizia residenziale  (P.E.E.P).
E’ molto comune che i titolari di tali alloggi non abbiano ben chiaro quali siano i loro effettivi diritti, a causa del consueto caos normativo che, in questo ambito, ha raggiunto livelli esemplari.
I diritti sugli immobili in questione discendono, generalmente, da una convenzione stipulata in base alla legge n. 865/1971, la quale (e qui il caso si complica), negli anni, ha subito varie modifiche, con la conseguenza che i diritti e i vincoli di cui si discorre, mutano al mutare del periodo in cui è stata stipulata la convenzione (la L. 865/1971 ha ben 5 diversi contenuti a seconda del periodo di vigenza: il primo, dalla pubblicazione al 1992, il secondo, dal 1992 al 1997, il terzo, dal 1997 al 1999, il quarto, dal 1999 al 2003, l’ultimo vigente dal 2003).

Per motivi di sintesi, mi occuperò qui solo dei diritti e dei vincoli sugli immobili realizzati in forza di convenzioni stipulate prima del 1992.
Nella gran parte, tali convenzioni riproducono letteralmente i commi da 15 a 19 dell’art. 35, L. 865/1971, i quali, semplificando, imponevano: A) il vincolo della inalienabilità assoluta dell’immobile, per il primo decennio; B) il vincolo della inalienabilità relativa, per il secondo decennio; C) la libera disponibilità dell’immobile dopo il ventennio, subordinata, però, al pagamento, in favore dell’Ente della “differenza tra il valore di mercato dell’area al momento dell’alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto”.
Tali commi sono stati, tuttavia, abrogati dalla legge n. 179, del 17.02.1992, dopo la quale, quindi, le convenzioni stipulate ai sensi della L. 865/1971 hanno cessato di imporre i vincoli appena visti (imponendone altri e diversi).

Ma che è stato, allora, dei vincoli imposti dalle convenzioni ante 1992?
L’opinione prevalente ritiene che tali vincoli siano venuti meno e, quindi, che gli immobili possano essere ormai liberamente disponibili, al pari di una libera proprietà immobiliare, tuttavia, non in relazione a tutte le convenzioni ante 1992, ma solamente a quelle che si siano limitate a riprodurre pedissequamente i limiti previsti dai commi abrogati (da 15 a 19, dell’art. 35, L. n. 865/1971). Quanto, invece, ai limiti previsti da convenzioni ante 1992 che abbiano, su base consensuale, ampliato i limiti imposti dagli abrogati commi, essi sono rimasti in vigore, con la conseguenza che – anche oggi – ove il titolare intenda vendere l’immobile, dovrà pagare al Comune la “differenza tra il valore di mercato dell’area al momento dell’alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto” e scontare gli eventuali ulteriori vincoli consensuali concretamente imposti dalla convenzione. La ragione di questa distinzione – che può apparire singolare assai – sta nel fatto che, nel caso delle convenzioni ante 1992 che si siano limitate a riprodurre letteralmente i vincoli imposti dagli abrogati commi, l’unica ragion d’essere dei vincoli stessi era l’esistenza dei commi abrogati, con la conseguenza che, venendo meno questi ultimi, son venuti meno anche i vincoli. Al contrario, nel caso delle convenzioni ante 1992 che abbiano ampliato consensualmente i limiti imposti dagli abrogati commi, la ragion d’essere dei vincoli convenzionali è la volontà delle parti, la quale, ovviamente, è sopravvissuta all’abrogazione del 1992 e, con lei, sono sopravvissuti i vincoli.

La mia opinione, comunque, è confortata da quella assai più autorevole del TAR Lombardia (TAR Lombardia, Sez. II, del 08/06/2011, n. 1464).
La distinzione tra i due tipi di convenzione, quindi, è d’importanza capitale, perché, nell’un caso, il proprietario lo è pienamente e può vendere o affittare il proprio immobile al prezzo che crede, nell’altro lo può divenire sol che paghi un ulteriore compenso all’Ente. Purtroppo, nella gran confusione regalataci dal Legislatore, molti proprietari in forza di una convenzione ante 1992 hanno pensato che fosse conveniente approfittare del comma 49 ter all’art. 31, L. 448/98 ed hanno stipulato una nuova convenzione con l’ente, sottoponendosi a nuovi vincoli, il tutto allo scopo di liberarsi dai più pregnanti vincoli (degli abrogati commi da 15 a 19) che, invece, erano già morti e sepolti.

Se il Vostro caso fosse diverso da quello appena illustrato od ove vogliate, comunque, approfondire la questione, non esitate a contattarmi per un parere.

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2 Commenti

Giuliano Domenichelli

29/07/2014 00:40

io proprio recentemente ho pagato al comune circa 25mila euro, proprio per la stipula di una nuova convenzione e la mia vecchia convenzione era precedente al 1992. Nessuno nel comune mi ha avvisato della possibilità di non stipularla. Sono sorpreso e mi chiedo se possa richiedere i soldi che ho pagato

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Mattia Bertasi

07/04/2015 16:53

Buon pomeriggio,
io sono vincolato da una convenzione stipulata ad Agosto del 2005, ho chiesto in Comune il quale mi ha dettato un prezzo di cessione dell'alloggio per la vendita a persone che hanno i requisiti, o in alternativa mi fatto un "preventivo" per svincolarmi completamente.
Perciò le chiedo se è corretta questa procedura, perchè dopo che ho letto l'articolo seguente sono entrato in confusione:
http://www.camera.it/Camera/browse/561?appro=918&Edilizia+convenzionata

grazie per l'attenzione.

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