La dichiarazione di conformità catastale (prima parte)
Cos’è la conformità catastale e quali sono i casi dove si applica la normativa in materia
Premessa:
L’art. 19 comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78 convertito in legge dispone:
14. All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il seguente comma: "1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari".
Il primo periodo della norma riguarda la conformità degli immobili esistenti alle risultanze del catasto, ovvero in pratica che, con riferimento agli aspetti di rilevanza fiscale, i dati catastali e la planimetria catastale corrispondano allo stato di fatto effettivo dell’ immobile (conformità oggettiva).
Il secondo periodo riguarda la corrispondenza tra le risultanze del Catasto e le risultanze dei Registri immobiliari la cui sussistenza deve essere invece verificata dal Notaio (conformità soggettiva).
L’individuazione dei casi in cui la norma si applica viene ovviamente effettuata dal Notaio rogante, che quindi richiederà al venditore o più in generale al cedente i diritti oggetto dell’atto la dichiarazione di conformità catastale.
In sostanza la norma si applica ad atti che abbiano contemporaneamente le seguenti caratteristiche:
- siano tra vivi
- abbiano come oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su unità immobiliari di edifici esistenti (nel senso più sotto specificato)
- siano in forma di atto pubblico ovvero scrittura privata autenticata
ovvero, a titolo esemplificativo, con riferimento alla tipologia dell’atto:
atti di compravendita, permuta, divisione, donazione, costituzione di servitù, conferimento di edifici in società (quando viene conferito edificio esistente), assegnazione di edifici da società.
Non rientrano, invece, nell’ambito di applicazione, ad esempio:
Testamenti, Pubblicazione di testamento, Accettazione e/o rinuncia di eredità, Convenzioni urbanistiche e vincoli di carattere urbanistico.
Resta escluso dall’obbligo, a norma di legge, il preliminare di compravendita: va pero fatta particolare attenzione perché in assenza di quanto richiesto dalla norma ne consegue la successiva impossibilità di stipulare il rogito. E’ quindi opportuno che quanto richiesto dalla normativa sia invece già presente nel preliminare, e ove invece vi siano situazioni da regolarizzare, che il tutto sia fatto prima della stipula dell’atto.
La norma si applica ad atti che riguardino unità immobiliari urbane di fabbricati (secondo la definizione di legge "L'unità immobiliare e' costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialita' di autonomia funzionale e reddituale"), già iscritte al catasto Fabbricati, o per le quali esiste l’obbligo di dichiarazione, (che decorre da quando l’unità immobiliare "è abitabile o comunque servibile all’ uso cui è destinata", in altre parole è stata completata compresi finiture ed impianti).
Esempi concreti di unità immobiliare sono appartamenti, box, negozi, magazzini, laboratori, posti auto (se di proprietà esclusiva costituiscono a tutti gli effetti unità immobiliari) etc.
Non rientrano nell’ambito dell’applicazione della norma (v. anche Circolare Agenzia del Territorio. n. 2/2010), con riferimento ai soli casi più frequenti:
- i terreni inedificati (particelle censite al catasto terreni)
- gli immobili censiti nelle categorie fittizie (che non comportano attribuzione di rendita e presentazione di planimetria): F1 (aree urbane), F2 "unità collabenti" (unita non più abitabili o servibili all’uso cui sono destinati;) cat. F/3 ed F/4 (i fabbricati "in corso costruzione" o "in corso di definizione" sempre che non siano stati ultimati o definiti), F5 (lastrici solari)
- i fabbricati rurali, ove non abbiano perso i requisiti di ruralità
- i beni comuni non censibili (cioè le parti comuni condominiali o più in genere le parti comuni del fabbricato prive di rendita, quali cortili, ingressi, vani scale, centrale termica...) che trovano rappresentazione nel cosiddetto "elaborato planimetrico" e non comportano la presentazione di planimetria.
Più dubbia l’applicazione della norma ai beni comuni censibili (quei beni - costituenti unita' immobiliari in quanto portatori di autonoma capacità reddituale - che forniscono servizi comuni o sono fruibili da più unità immobiliari: sono ad esempio garage condominiale, cantina condominiale, alloggio del portiere, piscina comune ecc...) per cui vige obbligo di accatastamento e presentazione di planimetria catastale e conseguente classamento.
Interpretazione corrente è che la dichiarazione di conformità non sia obbligatoria quando si ha il semplice trasferimento della quota di comproprietà unitamente al trasferimento della unità immobiliare oggetto della compravendita mentre lo sia qualora il bene comune censibile sia oggetto autonomamente di atto di trasferimento.
L’art. 19 comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78 convertito in legge dispone:
14. All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il seguente comma: "1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari".
Il primo periodo della norma riguarda la conformità degli immobili esistenti alle risultanze del catasto, ovvero in pratica che, con riferimento agli aspetti di rilevanza fiscale, i dati catastali e la planimetria catastale corrispondano allo stato di fatto effettivo dell’ immobile (conformità oggettiva).
Il secondo periodo riguarda la corrispondenza tra le risultanze del Catasto e le risultanze dei Registri immobiliari la cui sussistenza deve essere invece verificata dal Notaio (conformità soggettiva).
L’individuazione dei casi in cui la norma si applica viene ovviamente effettuata dal Notaio rogante, che quindi richiederà al venditore o più in generale al cedente i diritti oggetto dell’atto la dichiarazione di conformità catastale.
In sostanza la norma si applica ad atti che abbiano contemporaneamente le seguenti caratteristiche:
- siano tra vivi
- abbiano come oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su unità immobiliari di edifici esistenti (nel senso più sotto specificato)
- siano in forma di atto pubblico ovvero scrittura privata autenticata
ovvero, a titolo esemplificativo, con riferimento alla tipologia dell’atto:
atti di compravendita, permuta, divisione, donazione, costituzione di servitù, conferimento di edifici in società (quando viene conferito edificio esistente), assegnazione di edifici da società.
Non rientrano, invece, nell’ambito di applicazione, ad esempio:
Testamenti, Pubblicazione di testamento, Accettazione e/o rinuncia di eredità, Convenzioni urbanistiche e vincoli di carattere urbanistico.
Resta escluso dall’obbligo, a norma di legge, il preliminare di compravendita: va pero fatta particolare attenzione perché in assenza di quanto richiesto dalla norma ne consegue la successiva impossibilità di stipulare il rogito. E’ quindi opportuno che quanto richiesto dalla normativa sia invece già presente nel preliminare, e ove invece vi siano situazioni da regolarizzare, che il tutto sia fatto prima della stipula dell’atto.
La norma si applica ad atti che riguardino unità immobiliari urbane di fabbricati (secondo la definizione di legge "L'unità immobiliare e' costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialita' di autonomia funzionale e reddituale"), già iscritte al catasto Fabbricati, o per le quali esiste l’obbligo di dichiarazione, (che decorre da quando l’unità immobiliare "è abitabile o comunque servibile all’ uso cui è destinata", in altre parole è stata completata compresi finiture ed impianti).
Esempi concreti di unità immobiliare sono appartamenti, box, negozi, magazzini, laboratori, posti auto (se di proprietà esclusiva costituiscono a tutti gli effetti unità immobiliari) etc.
Non rientrano nell’ambito dell’applicazione della norma (v. anche Circolare Agenzia del Territorio. n. 2/2010), con riferimento ai soli casi più frequenti:
- i terreni inedificati (particelle censite al catasto terreni)
- gli immobili censiti nelle categorie fittizie (che non comportano attribuzione di rendita e presentazione di planimetria): F1 (aree urbane), F2 "unità collabenti" (unita non più abitabili o servibili all’uso cui sono destinati;) cat. F/3 ed F/4 (i fabbricati "in corso costruzione" o "in corso di definizione" sempre che non siano stati ultimati o definiti), F5 (lastrici solari)
- i fabbricati rurali, ove non abbiano perso i requisiti di ruralità
- i beni comuni non censibili (cioè le parti comuni condominiali o più in genere le parti comuni del fabbricato prive di rendita, quali cortili, ingressi, vani scale, centrale termica...) che trovano rappresentazione nel cosiddetto "elaborato planimetrico" e non comportano la presentazione di planimetria.
Più dubbia l’applicazione della norma ai beni comuni censibili (quei beni - costituenti unita' immobiliari in quanto portatori di autonoma capacità reddituale - che forniscono servizi comuni o sono fruibili da più unità immobiliari: sono ad esempio garage condominiale, cantina condominiale, alloggio del portiere, piscina comune ecc...) per cui vige obbligo di accatastamento e presentazione di planimetria catastale e conseguente classamento.
Interpretazione corrente è che la dichiarazione di conformità non sia obbligatoria quando si ha il semplice trasferimento della quota di comproprietà unitamente al trasferimento della unità immobiliare oggetto della compravendita mentre lo sia qualora il bene comune censibile sia oggetto autonomamente di atto di trasferimento.
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