Distacco dall'impianto condominiale
Spese a carico del condomino distaccato dall'impianto centralizzato di riscaldamento
Parere sulla divisione delle spese relative all’impianto centralizzato dei termosifoni.
La materia condominiale in ordine agli oneri da pagare per il riscaldamento ha sempre formato oggetto di numerose cause con sentenze che spesso arrivavano a conclusioni diametralmente opposte.
Sinteticamente, a norma dell’art. 1118 cc, il condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato, previa esibizione di una perizia tecnica che dimostri che da tale distacco non derivi un aggravio per gli altri condomini. Per aggravio si può intendere tanto il mal funzionamento dell’impianto quanto la maggiore spesa per ottenere il medesimo grado di riscaldamento.
Fino al 2014, pertanto, il condomino che decideva di distaccarsi dall’impianto condominiale doveva solo comunicare la propria intenzione all’amministratore ed esibire una relazione tecnica che dichiarava il mancato aggravio sia per l’impianto che per i singoli condomini. A seguito del distacco era tenuto, comunque, a pagare quelle somme necessarie al buon funzionamento dell’impianto di riscaldamento condominiale.
Con il d.lgs. 102/2014, al fine di meglio ottimizzare i consumi, si è stabilito che entro il 2016 tutti gli immobili facenti parte di un condominio con riscaldamento centralizzato dovessero dotarsi di contabilizzatori. Tali strumenti misurano l’effettivo consumo per ogni singola unità immobiliare. Il singolo condomino dovrà, pertanto, pagare non più in base alle tabelle di proprietà, ma in base a quanto il termosifone nel suo immobile è stato acceso. Questo consumo viene definito "volontario" in quanto dipende direttamente dalla volontà dell’utente. Accanto a tale consumo vi è il cd consumo "involontario" ossia quella quota di spesa dovuta alle dispersioni di calore, da intendersi quella quota di gas utilizzata affinché il calore arrivi dalla caldaia alle singole unità immobiliari. La UNI10200 stabilisce dei criteri per calcolare la cd quota involontaria. Il primo criterio da utilizzare è molto semplice alla spesa totale x vengono sottratti i costi del consumo volontario y e quelli necessari per riscaldare i locali comuni l, ottenendo i consumi "involontari" d. x-y-l=d. Tuttavia, questo calcolo non consente di considerare il costo aggiuntivo a carico di quegli appartamenti che per la loro intrinseca posizione all’interno del condominio hanno un consumo maggiore per mq rispetto agli altri. Si fa riferimento ai primi ed ultimi piani che necessitano di un calore maggiore per mq rispetto ai piani intermedi. In questo caso la direttiva prevede che ove il fabbisogno a mq sia maggiore del 50% tra i vari immobili non si debbano applicare i criteri di cui alla UNI 10200 ma il criterio fisso 70-30 ovvero i singoli condomini possono decide di adattare criteri diversi. Da tale correttivo deriva innanzitutto per inversione che solitamente il consumo involontario è minore di 30% e che i criteri di ripartizione delle spese non sono inderogabili.
Ma tale 30% va, poi, ripartito tra i soli condomini che si servono dell’impianto condominiale o tra tutti i condomini compresi i distaccati?
A rigor di logica, richiamando l’art. 1118 cc da cui questa disquisizione è partita, i condomini distaccati non sono tenuti a pagare quote né per il consumo volontario, né per il consumo involontario. I cd distaccati non potendo rinunciare al riscaldamento condominiale, inteso come possibilità in qualsivoglia momento di riallacciarsi allo stesso, sono tenuti a pagare le sole spese straordinarie per il buon funzionamento dell’impianto. Tale principio è ribadito da numerose pronunce della Corte di Cassazione (vd n. 23756/16).
La materia condominiale in ordine agli oneri da pagare per il riscaldamento ha sempre formato oggetto di numerose cause con sentenze che spesso arrivavano a conclusioni diametralmente opposte.
Sinteticamente, a norma dell’art. 1118 cc, il condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato, previa esibizione di una perizia tecnica che dimostri che da tale distacco non derivi un aggravio per gli altri condomini. Per aggravio si può intendere tanto il mal funzionamento dell’impianto quanto la maggiore spesa per ottenere il medesimo grado di riscaldamento.
Fino al 2014, pertanto, il condomino che decideva di distaccarsi dall’impianto condominiale doveva solo comunicare la propria intenzione all’amministratore ed esibire una relazione tecnica che dichiarava il mancato aggravio sia per l’impianto che per i singoli condomini. A seguito del distacco era tenuto, comunque, a pagare quelle somme necessarie al buon funzionamento dell’impianto di riscaldamento condominiale.
Con il d.lgs. 102/2014, al fine di meglio ottimizzare i consumi, si è stabilito che entro il 2016 tutti gli immobili facenti parte di un condominio con riscaldamento centralizzato dovessero dotarsi di contabilizzatori. Tali strumenti misurano l’effettivo consumo per ogni singola unità immobiliare. Il singolo condomino dovrà, pertanto, pagare non più in base alle tabelle di proprietà, ma in base a quanto il termosifone nel suo immobile è stato acceso. Questo consumo viene definito "volontario" in quanto dipende direttamente dalla volontà dell’utente. Accanto a tale consumo vi è il cd consumo "involontario" ossia quella quota di spesa dovuta alle dispersioni di calore, da intendersi quella quota di gas utilizzata affinché il calore arrivi dalla caldaia alle singole unità immobiliari. La UNI10200 stabilisce dei criteri per calcolare la cd quota involontaria. Il primo criterio da utilizzare è molto semplice alla spesa totale x vengono sottratti i costi del consumo volontario y e quelli necessari per riscaldare i locali comuni l, ottenendo i consumi "involontari" d. x-y-l=d. Tuttavia, questo calcolo non consente di considerare il costo aggiuntivo a carico di quegli appartamenti che per la loro intrinseca posizione all’interno del condominio hanno un consumo maggiore per mq rispetto agli altri. Si fa riferimento ai primi ed ultimi piani che necessitano di un calore maggiore per mq rispetto ai piani intermedi. In questo caso la direttiva prevede che ove il fabbisogno a mq sia maggiore del 50% tra i vari immobili non si debbano applicare i criteri di cui alla UNI 10200 ma il criterio fisso 70-30 ovvero i singoli condomini possono decide di adattare criteri diversi. Da tale correttivo deriva innanzitutto per inversione che solitamente il consumo involontario è minore di 30% e che i criteri di ripartizione delle spese non sono inderogabili.
Ma tale 30% va, poi, ripartito tra i soli condomini che si servono dell’impianto condominiale o tra tutti i condomini compresi i distaccati?
A rigor di logica, richiamando l’art. 1118 cc da cui questa disquisizione è partita, i condomini distaccati non sono tenuti a pagare quote né per il consumo volontario, né per il consumo involontario. I cd distaccati non potendo rinunciare al riscaldamento condominiale, inteso come possibilità in qualsivoglia momento di riallacciarsi allo stesso, sono tenuti a pagare le sole spese straordinarie per il buon funzionamento dell’impianto. Tale principio è ribadito da numerose pronunce della Corte di Cassazione (vd n. 23756/16).
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