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Responsabilità civile

Le novità in materia delle locazioni brevi

I nuovi obblighi fiscali dell’intermediatore immobiliare

Le novità in materia delle locazioni brevi - I nuovi obblighi fiscali dell’intermediatore immobiliare

Importanti novità emergono in materia fiscale dal Decreto Legge n. 50 del 2017, convertito in legge ordinaria il 21.06.2017; infatti, è entrata in vigore dal 1 giugno 2017 la riforma sul regime fiscale delle locazioni ad uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni, le cosiddette “locazioni brevi”.
Da una prima lettura della riforma, emerge subito che la finalità del legislatore è volta principalmente ad arginare il problema dell’evasione fiscale e a regolamentare il mercato di una prassi, quella delle locazioni “brevi” per l’appunto, sempre più diffusa, sia tramite canali classici (quali agenzie immobiliari), sia mediante siti Internet e App.
Nel dettaglio, sono “brevi” quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o indirettamente tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, che mettono in contatto persone che cercano un immobile da locare.
Nel dettaglio, la nuova disciplina dettata dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017 si applica in via esclusiva agli alloggi aventi “finalità turistiche”, il cui locatore sia una persona fisica, con contratti di durata non superiore a 30 giorni; diversamente, i contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo restano assoggettati al previgente regime della L. n. 431/1998, la cui normativa resta invariata.
Pertanto, l’ambito di applicazione del nuovo regime locatizio è piuttosto ristretto e deve ascriversi alle unità immobiliari locate ed alle relative pertinenze (soffitte, garage, box auto, etc.) senza limite di numero e di grandezza, purché il locatore agisca in veste privata.
Pertanto, la disciplina in esame non fa alcuna differenziazione con riguardo alla natura del locatore, sia questi una persona fisica o giuridica, a differenza della “cedolare secca”, che non è applicabile alle società aventi finalità commerciali. Di talché, sembra che la disciplina in esame sia volta, in maniera implicita, ad estendere l’ambito di applicazione della cedolare secca anche alle locazioni di durata inferiore a 30 giorni, nelle quali il locatore sia una società, nel caso in cui quest’ultima agisca al di fuori delle proprie finalità commerciali.
Un ulteriore profilo critico riguarda la possibilità per il locatore di stipulare più contratti con più conduttori, ognuno di durata non superiore a 30 giorni, o addirittura di più contratti successivi entro i termini predetti con il medesimo conduttore. Tale possibilità, che si pone al limite dell’elusione della disciplina de qua, non può essere esclusa nella prassi.
Effettuate queste osservazioni preliminari, è opportuno analizzare nel dettaglio quali sono le novità più importanti della disciplina.
In primo luogo, dal punto di vista della tassazione, si ricorda che ai redditi derivanti da contratti di locazione brevi stipulati a partire dal 1 giugno 2016 si applicano le disposizione relative alle cedolare secca, ex art. 3 del D. Lgs. N. 23/2011, con aliquota al 21%, purché siano rispettati i requisiti applicativi sovra descritti.
Inoltre, a carico degli intermediatori immobiliari (di qualsiasi tipo) è posto l’obbligo di trasmettere i dati relativi ai contratti summenzionati, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i relativi dati. L’omissione della comunicazione è punita con una sanzione amministrativa, di importo variabile tra 250 e 2.000 Euro.
Ulteriore onere posto a carico dei predetti intermediari è costituito dall’obbligo di applicare una ritenuta del 21% sull’ammontare, all’atto del pagamento al beneficiario, nonché di versare l’ammontare della ritenuta all’Agenzia delle Entrate (codice tributo 1919). Di conseguenza, questi dovranno emettere la c.d. “certificazione unica”, inserendo l’ammontare complessivo delle somme e dei valori corrisposti e delle ritenute operate.
Inoltre, è opportuno segnalare che il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni, è responsabile anche del pagamento dell’imposta di soggiorno, del contributo di soggiorno e degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge (e dal regolamento del comune in cui l’immobile è accatastato).
In conclusione, la disciplina fiscale delle locazioni brevi ha subito un decisivo giro di vite in seguito all’entrata in vigore del D.L. n. 50/2017, ed è destinata a destare non poche perplessità applicative, con riguardo agli oneri fiscali posti a carico degli intermediatori immobiliari, soprattutto in seguito all’emanazione del provvedimento n. 132395/2017 dell’Agenzia delle Entrate, che prevede l’obbligo di versamento della ritenuta già dal 17 luglio 2017, sui canoni corrisposti ai locatori dal 1 giugno 2017. 

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