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Valutazioni immobiliari

Market Comparison Approach: metodo applicabile!

Una critica a tale metodo sostiene che sia inapplicabile in pratica per l'impossibilità in Italia di rilevare le caratteristiche degli immobili

Market Comparison Approach: metodo applicabile! - Una critica a tale metodo sostiene che sia inapplicabile in pratica per l'impossibilità in Italia di rilevare le caratteristiche degli immobili

Nella valutazione immobiliare odierna basata sugli standard di valutazione, intesi come procedimenti scientifici fondati su regole uniformi, dimostrabili e condivise (best practice), emerge un’osservazione riguardo al metodo del confronto nella stima del valore di mercato degli immobili, il Market Comparison Approach (MCA).  L’osservazione sostiene che il metodo sia inapplicabile per l’impossibilità di fatto, in Italia, di rilevare i prezzi, le superfici e lo stato di manutenzione degli immobili comparabili; mentre all’estero esistono banche dati che riportano prezzi, superfici e altre caratteristiche, in Italia si ricorre alle cosiddette “quotazioni ufficiali” dell’Agenzia delle Entrate (OMI) e a borsini immobiliari.
Il metodo del confronto di mercato è applicato regolarmente in Italia nelle stime cauzionali e nelle stime catastali degli immobili della Pubblica amministrazione. È previsto nelle Linee guida dell’Associazione Bancaria Italiana per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie ed è richiesto esplicitamente nel manuale della BCE per gli ispettori di vigilanza. Ne è fatto obbligo di applicazione agli esperti nominati dai giudici di alcuni tribunali italiani. Anche l’Organismo Italiano di Valutazione (OIV), fondazione promossa da associazioni professionali ed enti del settore economico, ha pubblicato i Principi italiani di valutazione (PIV), ispirati agli International Valuations Standards (IVS), consigliandone l’impiego ai propri associati dal 1° gennaio 2016; così pure ne è suggerito l’utilizzo dalla norma UNI 11612:2015 “Stima del valore di mercato degli immobili”. Nel resto del mondo rappresenta la normalità come metodo di stima più diffuso e probante.
Chi afferma che questo metodo è inutilizzabile compie una profezia che si avvererà da sé: perché non utilizzando questo metodo non rileverà i prezzi di mercato degli immobili, che così resteranno ignoti, ostacolando la trasparenza del mercato. L’osservazione allora va rivolta ai sostenitori della tesi dell’inutilizzabilità del metodo che dovrebbero mostrare come svolgono le stime degli immobili senza riferimenti ai prezzi di mercato. Se ripiegano sull’uso dei dati riportati nelle pubblicazioni di settore, riferiti generalmente ad ampi contesti e a situazioni generiche, dovrebbero indicarne il livello di aderenza alla realtà del mercato. In particolare le loro argomentazioni dovrebbero rivolgersi alla clientela che ha affidato loro il compito di valutare i propri immobili nella piena fiducia.
Come fanno i sostenitori dell’inutilizzabilità del metodo del confronto a eseguire le loro stime? Dove e come rilevano ed elaborano le loro informazioni? È da ricordare come, nel metodo del confronto della tradizione estimativa italiana (metodo monoparametrico), comunque bisogna disporre fra l’altro di prezzi, superfici e stato di manutenzione. Nella letteratura estimativa italiana si legge infatti: «Sinteticamente si perviene al valore di mercato attraverso una comparazione con immobili simili per condizioni estrinseche e intrinseche e di cui siano noti i recenti prezzi di mercato». Dal rapporto fra la sommatoria dei prezzi corrisposti e la sommatoria delle relative superfici si ottiene il valore unitario ordinario, fattore essenziale del procedimento sintetico monoparametrico. È invece in ambito operativo che è consuetudine ormai, per il perito, ricorrere alle quotazioni dei borsini immobiliari per ricavare il valore unitario ordinario.
E allora sarebbe più corretto osservare:
1. se i tre requisiti prezzi/superficie/stato rappresentano una limitazione tale da rendere inapplicabile il metodo del confronto (MCA), lo stesso vale pure per l’applicazione della metodologia secondo le stime della tradizione italiana;
2. non disponendo di immobili simili/comparabili, mentre il MCA non può essere applicato e bisogna ricorrere ad altra metodologia, con la metodologia tradizionale si ricorre a borsini immobiliari che sono in genere estesi anche a realtà di assenza di contratti;
3. se si dispone dei dati, quindi superata la limitazione prezzi/superficie/stato, sicuramente il MCA rappresenta una metodologia di fatto più puntuale, dimostrabile e verificabile, incentrata su modelli razionali e formalizzati matematicamente.
E sui borsini immobiliari più di uno studio è stato condotto, individuandone il loro rilievo puramente indicativo anche per la netta discrepanza dei dati forniti dalle varie fonti ufficiali e non ufficiali. Discrepanze che non di rado portano, per lo stesso immobile, a ricavare un valore massimo anche fino al doppio del valore minimo.
Se poi per la stima dei comodi e scomodi al valore medio ordinario desunto da borsini si applicano coefficienti, ecco ben servita una stima ove la soggettività del perito influisce arbitrariamente sul valore, dando spazio anche alla possibilità di “giustificare, anziché stimare”.
In conclusione, fino a ieri si è stimato con procedimenti del tutto soggettivi, nella maggiore parte dei casi ricorrendo a borsini immobiliari per ricavare il valore unitario ordinario, quasi da “sensali vestiti da periti estimatori”. Oggi, dinanzi a una metodologia incentrata su modelli razionali e formalizzati matematicamente, dimostrabile e verificabile, la più diffusa e probante nel resto del mondo, si fa presto ad affermare che di fatto è inapplicabile.
È il caso di dire: il metodo non si vuole applicare! Sarà che è più facile, nel nostro Paese, inventare che dimostrare?

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Giovanni Rubuano Valutatore Immobiliare - Pedara (CT)

GIOVANNI RUBUANO Valutatore Immobiliare

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