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Valutazioni immobiliari

Stima sintetica e stima analitica

Sono entrambi procedimenti dell' "estimo italiano" per la stima del valore di mercato, si differenziano per i parametri di comparazione adottati…

Stima sintetica e stima analitica - Sono entrambi procedimenti dell' "estimo italiano" per la stima del valore di mercato, si differenziano per i parametri di comparazione adottati…

I procedimenti per la determinazione del più probabile valore di mercato, che rappresenta il criterio di stima più ricorrente, si basano sulla comparazione tra l’immobile oggetto di stima e gli immobili di confronto simili, con prezzi, superfici o redditi noti e compravenduti recentemente. 

A seconda del parametro preso a riferimento per la comparazione, si distinguono:
- procedimento sintetico o diretto, se il parametro di comparazione è un parametro tecnico la cui caratteristica è la misurabilità (metro quadrato, metro cubo, più raramente vano);
- procedimento analitico o indiretto, se il parametro di comparazione è un parametro economico determinato con appositi bilanci estimativi (beneficio fondiario o reddito netto, rendita catastale).
Sintetico monoparametrico e analitico per capitalizzazione dei redditi sono entrambi procedimenti dell'estimo della tradizione italiana per la stima comparativa del valore di mercato.
Mentre con i medesimi prezzi, redditi, consistenze, desunti dal mercato immobiliare, entrambi i procedimenti  non possono che convergere allo stesso valore, nella pratica professionale i risultati ottenuti differiscono anche notevolmente e la loro inutile media aritmetica rappresenterebbe il valore finale di stima. E questo perché il saggio di capitalizzazione nella stima analitica non viene calcolato ma assegnato dal perito. 

«È consuetudine ormai tra i periti calcolare il valore attraverso la stima sintetica e poi, giocando sui dati, ricavarsi un valore di stima con l’analitica pressappoco uguale e quindi fare la media dei risultati. Tale procedimento viene adottato proprio per ovviare al fatto che con l’analitica si arrivi a un risultato poco veritiero». (Riccardo Scalisi, 1993, è stato docente di Estimo a Catania).Considerato quanto poi si legge nelle stime, è il caso di aggiungere un valore alle volte ricavato con la stima analitica molto diverso dal valore ricavato con la stima sintetica, in modo che la loro media possa dare infine il valore prefissato. 

E come si determina il saggio di capitalizzazione?
Laddove l’estimo tradizionale pone degli interrogativi, gli standard di valutazione propongono delle risposte.
«Lo standard è un sottoprodotto della metodologia scientifica e della pratica professionale». (Marco Simonotti, Professore Ordinario di Estimo nella Scuola Politecnica dell'Università di Palermo). 

Con gli standard si supera una prassi estimativa, largamente diffusa in ambito professionale, basata quasi esclusivamente sull’esperienza e le conoscenze individuali del tecnico estimatore. In altri termini, un expertise immobiliare. 

«Esiste ancora una resistenza culturale, eppure gli standard garantiscono nelle stime maggiore giustizia economica ed equità valutativa. Sono regole comuni formulate su basi razionali, la cui applicazione conduce a risultati oggettivi e trasparenti. Occorre sensibilizzare i tecnici in questa direzione e auspicarne un’ampia e generale diffusione» (M. Simonotti). 

Nel caso, proprio ad esempio, della determinazione del saggio di capitalizzazione, è solo con l’introduzione di nuovi concetti e tecniche di stima che il saggio può essere ricavato tramite:
› processo di ricerca remota;
band of investment;
› rapporto di copertura del debito.
Pertanto la stima con il metodo per capitalizzazione con l’applicazione degli standard (Income Approach) rappresenta una valida e concreta alternativa al metodo del confronto di mercato, in quanto modello di stima in cui è possibile ricavare il saggio di capitalizzazione anche in assenza di immobili comparabili recentemente compravenduti nello specifico segmento di mercato.

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Giovanni Rubuano Valutatore Immobiliare - Pedara (CT)

GIOVANNI RUBUANO Valutatore Immobiliare

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