Impugnazione delle delibere condominiali
Profili di interesse giurisprudenziale. Nullità e annullabilità
Ai sensi dell’art. 1137 c.c. secondo comma "contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti".
Uno dei profili di maggiore interesse pratico riguarda la comunicazione agli assenti. Quando può ritenersi perfezionata? Come noto, l’avviso di convocazione, che deve essere contenere l'indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data di svolgimento dell'assemblea. La presenza in assemblea sana eventuali irregolarità. Ma quid iuris per gli assenti? La comunicazione all’assente (come ogni altra comunicazione ai sensi dell’art. 1335 c.c.) si intende eseguita quando quanto meno l’avviso di giacenza del plico è inserito nella cassetta postale del destinatario (Cass. 4352/1999). Pertanto, sebbene non sia obbligatorio, è preferibile sempre comunicare il verbale in modo che risulti data certa della sua ricezione.
L’omessa impugnazione della delibera nei termini comporta l’inoppugnabilità delle delibere annullabili. La contestazione della delibera deve avvenire sempre per via giudiziale (a nulla valendo una eventuale lettera di diffida) tramite atto di citazione e non ricorso, come precisato dall'ultimo orientamento giurisprudenziale espresso da Trib. Cremona 37/2014 e Trib. Milano 21 ottobre 2013.
Rispetto ai suddetti termini fa eccezione l’ipotesi di deiberazioni nulle, rispetto alle quali il decorso del tempoproduce comunque i propri effetti relativamente all’usucapione ed alle azioni di ripetizione dell’indebito.
Quanto alle deliberazioni è di primario interesse comprendere quali possano essere considerate nulle e quali annullabili. Come precisato da Cass. 4806/2005, vanno considerate nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito o che non rientra nella competenza dell’assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ciascuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto; sono invece annullabili quelle con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, quelle genericamente affette da iregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto. Sono altresì annullabili ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c. le delibere in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto. Altre ipotesi di nullità sono invece quelle previste dall’art. 1117 ter, ossia per l’omessa indicazione nell’ordine del giorno dell’oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso, e dall’art. 1129, che rende nulla la nomina in caso di omessa presentazione da parte dell’amministratore al suo insediamento del compenso richiesto per le sue attività. Tale ultima nullità appare peraltro molto "pericolosa" perchè potrebbe portare alla nullità di varie delibere ad anni di distanza dalla nomina dell’amministratore inadempiente.
L’impugnazione con atto di citazione va preceduta, sulla base del D. lgs. 28/2010, dal tentativo di mediazione. Tale tentativo risulta obbligatorio per tutte quelle controversie riguardanti violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni degli artt. 1117-1139 c.c. e degli articoli da 61 a 72 disp. att. c.c.
Sono pertanto escluse dall’ambito di applicazione del tentativo ex d. lgs. 28/2010 l’azione per decreto ingiuntivo, le azioni di nomina e revoca dell’amministratore, le azioni cautelari tese ad ottenere la sospensione della delibera, tutte le azioni di urgenza e cautelari.
Il condominio, che deve essere assistito da un avvocato deve decidere sulla proposta di mediazione in assemblea con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c.
E se il tentativo di mediazione va a vuoto, non resta altro che l'azione giudiziale da esperirsi, come detto, tramite atto di citazione. Sebbene confermato dalla riforma del condominio effettuata tramite L. 220/2012, che elimina il termine ricorso, si attende conferma dalla Corte di Cassazione che non ha ancora avuto occasione di esprimersi in tal senso.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti".
Uno dei profili di maggiore interesse pratico riguarda la comunicazione agli assenti. Quando può ritenersi perfezionata? Come noto, l’avviso di convocazione, che deve essere contenere l'indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data di svolgimento dell'assemblea. La presenza in assemblea sana eventuali irregolarità. Ma quid iuris per gli assenti? La comunicazione all’assente (come ogni altra comunicazione ai sensi dell’art. 1335 c.c.) si intende eseguita quando quanto meno l’avviso di giacenza del plico è inserito nella cassetta postale del destinatario (Cass. 4352/1999). Pertanto, sebbene non sia obbligatorio, è preferibile sempre comunicare il verbale in modo che risulti data certa della sua ricezione.
L’omessa impugnazione della delibera nei termini comporta l’inoppugnabilità delle delibere annullabili. La contestazione della delibera deve avvenire sempre per via giudiziale (a nulla valendo una eventuale lettera di diffida) tramite atto di citazione e non ricorso, come precisato dall'ultimo orientamento giurisprudenziale espresso da Trib. Cremona 37/2014 e Trib. Milano 21 ottobre 2013.
Rispetto ai suddetti termini fa eccezione l’ipotesi di deiberazioni nulle, rispetto alle quali il decorso del tempoproduce comunque i propri effetti relativamente all’usucapione ed alle azioni di ripetizione dell’indebito.
Quanto alle deliberazioni è di primario interesse comprendere quali possano essere considerate nulle e quali annullabili. Come precisato da Cass. 4806/2005, vanno considerate nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito o che non rientra nella competenza dell’assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ciascuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto; sono invece annullabili quelle con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, quelle genericamente affette da iregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto. Sono altresì annullabili ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c. le delibere in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto. Altre ipotesi di nullità sono invece quelle previste dall’art. 1117 ter, ossia per l’omessa indicazione nell’ordine del giorno dell’oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso, e dall’art. 1129, che rende nulla la nomina in caso di omessa presentazione da parte dell’amministratore al suo insediamento del compenso richiesto per le sue attività. Tale ultima nullità appare peraltro molto "pericolosa" perchè potrebbe portare alla nullità di varie delibere ad anni di distanza dalla nomina dell’amministratore inadempiente.
L’impugnazione con atto di citazione va preceduta, sulla base del D. lgs. 28/2010, dal tentativo di mediazione. Tale tentativo risulta obbligatorio per tutte quelle controversie riguardanti violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni degli artt. 1117-1139 c.c. e degli articoli da 61 a 72 disp. att. c.c.
Sono pertanto escluse dall’ambito di applicazione del tentativo ex d. lgs. 28/2010 l’azione per decreto ingiuntivo, le azioni di nomina e revoca dell’amministratore, le azioni cautelari tese ad ottenere la sospensione della delibera, tutte le azioni di urgenza e cautelari.
Il condominio, che deve essere assistito da un avvocato deve decidere sulla proposta di mediazione in assemblea con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c.
E se il tentativo di mediazione va a vuoto, non resta altro che l'azione giudiziale da esperirsi, come detto, tramite atto di citazione. Sebbene confermato dalla riforma del condominio effettuata tramite L. 220/2012, che elimina il termine ricorso, si attende conferma dalla Corte di Cassazione che non ha ancora avuto occasione di esprimersi in tal senso.
Articolo del: