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Nullità del contratto di mutuo

Il contratto di mutuo fondiario è nullo se la banca eroga una somma superiore all'80% del valore dell'immobile compravenduto

Nullità del contratto di mutuo - Il contratto di mutuo fondiario è nullo se la banca eroga una somma superiore all'80% del valore dell'immobile compravenduto

La Suprema Corte di Cassazione con una recente sentenza è ritornata sui suoi convincimenti ed ha finalmente riconosciuto che il superamento della soglia di finanziabilità prevista dall’art. 38 TUB costituisce vizio che determina la nullità del contratto di mutuo fondiario.
In pratica, qualora la banca abbia erogato, mediante mutuo fondiario, una somma superiore all’80% del valore del bene immobile oggetto di compravendita, il mutuo fondiario è nullo.
La I sezione civile della Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17352/2017 ha stabilito il principio secondo cui : “… il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, secondo comma, t.u.b., e della conseguente delibera del Cicr, determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario; e poiché detto limite essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, “fondiario”, secondo l’ottica del legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti”.
La Corte afferma, pertanto, due principi di diritto molto rilevante.
Il primo è che la violazione dell’art. 38, comma II, T.U.B. costituisce violazione di una norma imperativa che, come tale, è causa di nullità del contratto.
Viene, pertanto, superato quell’orientamento che escludeva la nullità del contratto di mutuo, ritenendo che la suddetta disposizione contenesse norme di comportamento dettate nell’interesse esclusivo del sistema bancario e che, pertanto, non potesse ritenersi causa di nullità la sua violazione.
Il secondo principio è costituito dal fatto che la soglia di finanziabilità è inclusa di diritto fra gli elementi essenziali del contratto di mutuo fondiario.
Ne consegue che la banca, se vuole godere del trattamento di favore che le viene accordato allorquando eroghi un finanziamento di quel tipo (vedi gli artt. 39 e 41 T.U.B.), deve rispettare il limite imposto dall’art. 38 T.U.B.; in caso contrario, la sanzione è la nullità.
La conseguenza pratica , più immediata, è che una qualsiasi esecuzione, avviata proprio sulla base di un mutuo fondiario spedito in formula esecutiva che abbia una somma superiore a quella prevista dall’art. 38 T.U.B., si fonda su di un titolo esecutivo nullo e dovrebbe essere, quanto meno, sospesa in attesa del giudizio di merito, proprio sulla validità del titolo.
La seconda conseguenza pratica è che un contratto di mutuo nullo obbliga sì cliente della banca alla restituzione del capitale erogato ma gli interessi ed il piano di ammortamento devono essere calcolati, nuovamente, al tasso BOT minimo dei docimi mesi precedenti alla scadenza di ciascuna singola rata,  con un risparmio molto sensibile.

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