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Responsabilità civile

Villette a schiera e parti comuni

Criteri per capire se ci si trova di fronte a parti comuni o invece a porzioni di proprietà esclusiva con riguardo alle c.d. villette a schiera

Villette a schiera e parti comuni - Criteri per capire se ci si trova di fronte a parti comuni o invece a porzioni di proprietà esclusiva con riguardo alle c.d. villette a schiera

Spesso tra i proprietari delle c.d. villette a schiera accade che sorgano delle controversie in merito alla partecipazione alle spese relativamente a manufatti che, apparentemente, sembrano rientrare nel novero delle parti comuni di cui all’art. 1117 c.c. e del successivo art. 1117 bis c.c., entrambi per comodità espositiva qui di seguito ritrascritti. 

Art. 1117 c.c. - Parti comuni dell'edificio 

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. 

Art. 1117-bis c.c. Ambito di applicabilità 

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117. 

Sul punto si è espressa in modo chiaro, anche se nella precedente formulazione codicistica (ma la cosa nella specie non rileva), la Suprema Corte a S.U. (n. 7449/93), la quale ha statuito che l’art. 1117 c. c. n. 1, nell’elencare i beni che si presumono condominiali, facendo riferimento a tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, va ad escludere tutte le ipotesi in cui, esistendo una destinazione particolare, non sussista tale rapporto di accessorietà. In tale evenienza, infatti, il bene è “naturalmente” di proprietà individuale, tanto che, addirittura, non è neppure necessario provare il “titolo contrario”, proprio perché la presunzione ex art. 1117 c.c. non opera. 

Nella motivazione della predetta decisione si legge difatti “ .. la destinazione particolare esclude già all’origine che il bene rientri nella categoria delle cose comuni e che ad esso possa quindi riferirsi la norma dell’art. 1117 c.c. Come esempio chiarificatore può considerarsi l’ipotesi di una scala che serve per accedere a un solo appartamento dell’edificio condominiale. Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclusiva del titolare di questa unità abitativa, ma non perché la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bensì in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell’ambito delle cose comuni di cui all’art. 1117 c.c.”  e ancora “una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà”. 

E’ dunque la naturale destinazione del bene a costituire il parametro in base al quale distinguere la proprietà esclusiva dalle (apparenti) parti comuni, senza che sia neppure necessario il ricorso al requisito del “titolo contrario”. 

Volendo schematizzare, non sono applicabili l’art. 1117 bis c.c. ed il precedente 1117 c.c. in esso richiamato, quando si presentano queste situazioni: 

- esistenza di un titolo che attesti la proprietà esclusiva dell’area o del manufatto in parola; 

- non utilizzo della predetto manufatto di proprietà esclusiva da parte di soggetti diversi dal precisato proprietario; 

- “conformazione” stessa dei luoghi, tale da escludere, pure in assenza di apposito titolo, che si tratti parti comuni di cui all’art. 1117 e 1117 bis c.c. 

Ancona, 10 ottobre 2017. 

 

Avv. Paola Mazzocchi

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