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Diritto immobiliare

Compri casa? Attento agli oneri condominiali

Pagamento degli oneri condominiali arretrati nella compravendita immobiliare

Compri casa? Attento agli oneri condominiali - Pagamento degli oneri condominiali arretrati nella compravendita immobiliare

Stai pensando di comperare un immobile? 

Ti sei informato dall’amministratore di condominio se il venditore è in regola con il pagamento degli oneri condominiali arretrati? 

 

Quando si decide di acquistare un immobile, è importante chiedere al venditore di esibire, prima del rogito notarile, la dichiarazione sottoscritta dall’amministratore di Condominio che attesta la regolarità nel pagamento degli oneri condominiali .  

Potrebbe infatti accadere che, chi cede la proprietà di un immobile sito in uno stabile condominiale, non abbia provveduto a saldare interamente le spese condominiali già scadute. In tale situazione l’art. 63 , IV comma,  disp. att. c.c stabilisce che: “Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. 

Tale norma prevede dunque che il compratore sia solidalmente responsabile con il venditore per il pagamento dei contributi condominiali non versati e maturati nell’anno in corso e in quello precedente  (cfr. Cass.Civ. sent. n. 8782 del 2013) salvo il diritto di farsi rimborsare dal venditore le somme corrisposte. 

Al fine di evitare contenziosi è fondamentale determinare il momento preciso in cui le spese condominiali sono sorte al fine di individuare il soggetto obbligato al pagamento. La giurisprudenza non sempre è conforme ma secondo l’orientamento prevalente la Suprema Corte di Cassazione (sent. n. 24654 del 2010) occorre “distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione”. 

Nel primo caso, le spese sono a carico del soggetto che risulta proprietario al momento della realizzazione delle opere stesse poiché, trattandosi di contributi necessari alla manutenzione ordinaria, l’obbligo del pagamento sorge nel momento in cui i lavori o servizi vengono eseguiti o prestati, a prescindere da quando l’assemblea condominiale li abbia deliberati. 

 

Nella seconda ipotesi, invece, se sono stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea salvo diverso accordo tra le parti, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente. Perciò, se le opere di manutenzione straordinaria sono state deliberate dall’assemblea condominiale prima del rogito, il pagamento delle stesse grava sull’alienante.  

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L'autore Ŕ esperto in
Diritto immobiliare

Avvocato Antonella Forchino - Torino (TO)

AVVOCATO ANTONELLA FORCHINO

Avvocati / Civile

C.SO VITTORIO EMANUELE II 170

10138 - Torino (TO)

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