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Diritto immobiliare

L’atto di opposizione alla donazione

Tra tutela del futuro erede e tutela dell’acquirente di un bene donato

L’atto di opposizione alla donazione - Tra tutela del futuro erede e tutela dell’acquirente di un bene donato

Capita frequentemente, specie nell’ambito dei rapporti familiari, che i beni immobili vengano trasferiti tramite donazioni e atti di liberalità. 

Si pensi al caso dei genitori che donano una casa ad un figlio, spesso riservandosene l’usufrutto a vita. 

Il fenomeno ha, per sua natura, delle strette connessioni con il diritto di famiglia e delle successioni. 

Lo spirito di liberalità che anima la donazione è, infatti, certamente estraneo ai comuni rapporti commerciali, dove invece la compravendita rappresenta il mezzo di circolazione dei beni per eccellenza. 

 

La gratuità tipica delle donazioni è poi comune ai rapporti ereditari, tant’è che la disciplina giuridica delle successioni mortis causa prende spesso in considerazione le donazioni come una sorta di anticipazione dell’eredità elargita in vita dal defunto. 

A ciò si ispirano ad esempio la cosiddetta “collazione ereditaria”, finalizzata alla corretta ed equa suddivisione delle quote del patrimonio ereditario, tramite l’imputazione di quanto l’erede abbia già ricevuto in vita dal defunto. Oppure ancora l’azione di riduzione delle donazioni da parte dell’erede (legittimario) rimasto “insoddisfatto” dal lascito ereditario. 

Considerando proprio quest’ultima ipotesi, può effettivamente accadere che un bene trasferito in vita dal defunto tramite una donazione debba essere, a distanza di anni, restituito in natura ad un erede e ciò anche a discapito di un eventuale successivo acquirente del bene stesso. 

 

La diffidenza del mercato immobiliare per i beni di provenienza “donativa”, prima del 2005, trovava ragion d’essere nel fatto che la posizione del terzo acquirente fosse quasi sempre destinata a cedere di fronte alla pretesa restitutoria di un erede, parente del donante, il quale, con il solo limite di dieci anni dalla morte del defunto, avrebbe potuto privare di effetto un trasferimento immobiliare avvenuto anche trent’anni prima. 

L’incertezza di simili acquisti immobiliari, assoggettati ad un evento imprevedibile come la morte del donante, ha indotto appunto ad una riforma della disciplina nel 2005. 

 

Con il dichiarato intento di favorire la circolazione dei beni (soprattutto immobili) si è introdotto un meccanismo per cui dopo un periodo di tempo determinato (venti anni), ma, soprattutto, a decorrere da un momento certo (la data della trascrizione dell’atto di donazione) l’acquisto immobiliare può dirsi consolidato in capo all’acquirente. 

L’unico rimedio messo a disposizione del futuro erede che si senta “minacciato” da una donazione è, allo stato attuale, quello di trascrivere (entro i venti anni dalla trascrizione della donazione) un atto stragiudiziale di opposizione, con l’effetto di prorogare per ulteriori vent’anni la possibilità, una volta morto il donante, di agire per la riduzione della donazione ed ottenere eventualmente la restituzione del bene. 

L’opposizione alla donazione, essendo di recente introduzione, è forse ancora poco conosciuta ed utilizzata, ma rappresenta un importante strumento di bilanciamento degli interessi tra il futuro erede legittimario ed il terzo acquirente, ugualmente degni di tutela. 

Se, da un lato, si è data maggiore certezza e solidità ai trasferimenti immobiliari, dall’altro, è stata mantenuta una chance per il futuro erede, dandogli la possibilità (ma, allo stesso tempo, l’onere) di cautelarsi. 

 

Cosa fare invece quando la liberalità non si è espressa in un formale atto di donazione, stipulato davanti ad un notaio, ma piuttosto la donazione è avvenuta indirettamente o peggio ancora è stata simulata dietro una falsa compravendita

La donazione indiretta o simulata è, per varie ragioni, utilizzata forse più spesso di quella diretta, ma anche in questi casi è possibile tutelarsi. 

La complessità della tematica merita però uno specifico approfondimento che sarà oggetto di un prossimo articolo.

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Avv. Tiziana Piccinini - Civitavecchia (RM)

Avv. Tiziana Piccinini

Avvocati / Civile

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00053 - Civitavecchia (RM)

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