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LOFT - consigli per gli acquisti

Vademecum per l'acquisto consapevole di unità abitative da ristrutturare e trasformare in abitazioni

LOFT - consigli per gli acquisti - Vademecum per l'acquisto consapevole di unità abitative da ristrutturare e trasformare in abitazioni

Il loft si sa Ŕ di moda, specialmente tra le nuove generazioni che pi¨ di altre, influenzate da questo nuovo modo di vivere, dove la casa, il lavoro e la vita privata spesso si fondono tra loro senza soluzione di continuità, sono attratte da quest’architettura i cui spazi sono spesso ampiamente comunicanti se non addirittura fusi insieme, proprio a simboleggiare questa continuità di modo di vivere dove il tempo delle varie attività e la sua distribuzione nell’arco della giornata non è più così distinto come una volta. 

 

Il loft lega le varie attività del vivere, il lavoro e il tempo libero, lo spazio privato e lo spazio pubblico in un unico luogo, spesso aperto dove i singoli spazi caratterizzano le funzioni del vivere. Cucine a vista integrate nei soggiorni , camere su soppalchi (spazi privati) aperti su aree a doppia altezza (spesso spazi a carattere pubblico) , zone ufficio dove lavorare integrate nei soggiorni. 

Questo nuovo modo di vivere richiede un’architettura o meglio uno spazio che poco ha a che vedere con la casa classica dove la rigidità dei regolamenti edilizi determina e vincola le varie aree del vivere a partire da una netta distinzione tra lo spazio privato di uso privato (la famosa zona notte, camere e bagno) dallo spazio privato di uso pubblico (soggiorni e sale da pranzo). 

L’iconografia classica del LOFT è quella della fabbrica dismessa: in buona sostanza è un’unità abitativa residenziale di superficie ampia, costituita da un ambiente, spesso unico, in genere a vocazione industriale, artigianale o commerciale. 

 

Le caratteristiche spaziali salienti sono: superfici ampie, in genere libere da pilastri o tramezzi, la grande altezza (in genere il doppio di una normale abitazione), finestre e/o aperture ampie e di notevole dimensione con una dotazione di servizi minima; a volte dotate di copertura shed che consente un’illuminazione zenitale diffusa. 

I materiali ricorrenti nella tradizione sono: strutture portanti in muratura di mattoni pieni oppure in cemento, pavimenti in piastrelle di gres rosso o cemento, finestre in profilati semplici di ferro, coperture di legno, ferro o cemento. 

 

Le prime testimonianze di realizzazione o trasformazione di locali ex industriali in loft risalgono alla seconda metà del 900, in genere per l’allestimento di studi, atelier da parte di artisti, pittori, scultori che necessitavano di grandi spazi e luce naturale per la creazione delle loro opere. 

Le premesse di cui sopra solo per evidenziare che lo spazio del LOFT è una scelta prima di tutto emozionale, di spazi, di luce e di volumi di materiali. A questo punto è però necessario essere accorti nelle scelte per non prendere cantonate e in ultima analisi, effettuare acquisti, all’apparenza veri affari, che al lato pratico si rivelino delle cantonate. 

Tralasciando i nuovi interventi in cui i piani di lottizzazione realizzano unità immobiliari simil LOFT che spesso ne scimmiottano alcuni caratteri senza coglierne l’anima (in genere la doppia altezza e il soppalco a vista), ma di fatto più simili a villette a schiera, trovato l’immobile che piace, senza farsi abbindolare dal venditore, è necessario far eseguire alcune verifiche fondamentali per capire se ciò che immaginiamo possa diventare l’immobile che desideriamo acquistare, potrà di fatto divenirlo. 

 

Può essere seccante dirlo, ma il detto chi più spende, meno spende è sempre vero. Il consiglio è, quindi, quello di affidarsi ad un professionista a cui sottoporre l’immobile che intendete acquistare per le verifiche del caso. 

Prima di tutto è necessario verificare l’inquadramento urbanistico e la destinazione funzionale, non quella riportata nei documenti catastali che non ha valore ai fini comunali, ma quanto determinato nel PGT (Piano di Governo del Territorio) e nel vecchi PRG (Piano Regolatore Generale). 

 

Altro elemento fondamentale è il titolo edilizio con il quale è stato licenziato l’immobile e quindi la reale funzione (attività industriali, produttive o commerciali). 

Da non dimenticare la verifica dell’eventuale preesistenza in loco, nell’unità immobiliare o in quelle adiacenti nello stesso comparto (di solito il comparto corrisponde al numero civico) di attività considerate insalubri

Per ultimo l’altezza complessiva dei locali. 

 

I punti di cui sopra sono fondamentali per le seguenti ragioni: 

- possibilità di trasformare il laboratorio in abitazione; 

- costi della trasformazione in termini di oneri urbanistici e di ristrutturazione; 

- costi della trasformazione in termini di indagini sul terreno ed eventuali bonifiche da eseguire; 

- possibilità di realizzare soppalchi abitabili ove non ve ne fossero. 

 

Nell’indagine è anche utile conoscere se vi siano stati abusi edilizi, se tali abusi siano stati oggetto di condono edilizio. In caso positivo, Ŕ necessario sapere se il condono stesso sia stato chiuso e conseguentemente se l’immobile sia di fatto commerciabile o meno. 

 

Di fatto, questa parte dell’indagine dovrebbe farla il notaio prima della vendita e un onesto commerciale che propone sul mercato un immobile e dovrebbe accertarsi di queste problematiche. Negli anni l’esperienza maturata ci ha posto nella condizione di non dare mai nulla per scontato; errori di identificazione catastale degli immobili, errori, sovrapposizioni o indeterminatezza dei confini di proprietà, proprietà esclusive o in uso esclusivo, sono quasi all’ordine del giorno, in modo particolare sul patrimonio edilizio esistente di vecchia data. 

Siamo stati volutamente generici in merito ai vincoli dati dai regolamenti in quanto, a parte le nome generali del TU (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) DPR del 6 giugno 2001, n. 380 del 6 giugno 2001, ogni Comune Ŕ a se stante: regolamenti edilizi e regolamenti di igiene e ovviamente piani di governo del territorio, possono cambiare in modo significativo da un comune all’altro. 

 

È possibile che a seguito dell’analisi eseguita dal vostro tecnico, l’immobile che desideravate acquistare, a parte l’aspetto emozionale, (piace o non piace), possa non rispondere ai requisiti necessari per la trasformazione che avevate in mente. 

Diversamente potete, in base ai vincoli imposti dalla legge o alle potenzialità dell’immobile, fare comunque una scelta di acquisto, a questo punto, consapevole e oculata. E soprattutto valutando e pagando il giusto prezzo commisurato al reale valore dell’immobile.

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