Locazione commerciale e irregolarità urbanistica
Ecco i principi sanciti dalla Corte di Cassazione in materia di validità del contratto di locazione e di irregolarità urbanistica dell’immobile locato
L’art. 1578 c.c. in tema di "Vizi della cosa locata" (le cui previsioni, com’è noto, sono applicabili, per il disposto dell’art. 1581 c.c., oltre che ai vizi originari dell’immobile anche a quelli sopravvenuti o semplicemente manifestatisi successivamente), stabilisce che:
<< 1. Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. 2. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna>>.
In materia di validità del contratto di locazione in specie ad uso non abitativo (id est commerciale) in assenza carenza dei requisiti amministrativi necessari per l’esercizio dell’attività prevista in contratto, la Corte di Cassazione ha sancito i seguenti principi:
1) il carattere abusivo di una costruzione, concretandosi in un'illiceità dell'opera, può costituire fonte della responsabilità dell'autore nei confronti dello Stato ma non comporta l'invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo a riverberare la condizione giuridica predetta sulla qualità del bene immobile e non anche sull'eseguibilità della prestazione del locatore, avente a oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene;
2) nel caso in cui non sia stata resa nota, né altrimenti conosciuta dal conduttore la condizione urbanistica dell’immobile locato, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata concreta utilizzazione del bene locato, in difetto soccorrendo, invece, il rimedio della risoluzione del contratto; se invece la situazione urbanistica, pur se di ostacolo all’ottenimento delle autorizzazioni o licenze relative all’esercizio dell’attività commerciale da condurre nell’immobile locato, era nota ed è stata consapevolmente accettata dal conduttore, alcuna responsabilità contrattuale potrà gravare sul locatore per la impossibilità di utilizzazione dell’immobile locato in funzione dell’esercizio della predetta attività, in quanto non risulti successivamente autorizzata la modifica di destinazione d’uso;
3) se il locatore ha assunto con un’espressa pattuizione la obbligazione di garantire il pacifico godimento dell’immobile in funzione della specifica destinazione prevista e concordata in contratto, l’impedimento all’esercizio dell’attività svolta dal conduttore per difetto di rilascio del provvedimento di conformità urbanistica della destinazione impressa dalle parti all’immobile, determina il colpevole inadempimento del locatore alla esecuzione della prestazione di godimento derivante dal contratto.
I predetti principi sono stati compendiati, da ultimo, nelle più recenti sentenze della Corte, nella statuizione, secondo cui «in tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio - e con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale — solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l’assoluta impossibilità di ottenerli» (cfr. Corte Cassazione, Sez. III, Sentenza n. 13651 del 16/06/2014; id. Corte di Cassazione, Sez. III, Sentenza n. 15377 del 26/07/2016).
<< 1. Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. 2. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna>>.
In materia di validità del contratto di locazione in specie ad uso non abitativo (id est commerciale) in assenza carenza dei requisiti amministrativi necessari per l’esercizio dell’attività prevista in contratto, la Corte di Cassazione ha sancito i seguenti principi:
1) il carattere abusivo di una costruzione, concretandosi in un'illiceità dell'opera, può costituire fonte della responsabilità dell'autore nei confronti dello Stato ma non comporta l'invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo a riverberare la condizione giuridica predetta sulla qualità del bene immobile e non anche sull'eseguibilità della prestazione del locatore, avente a oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene;
2) nel caso in cui non sia stata resa nota, né altrimenti conosciuta dal conduttore la condizione urbanistica dell’immobile locato, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata concreta utilizzazione del bene locato, in difetto soccorrendo, invece, il rimedio della risoluzione del contratto; se invece la situazione urbanistica, pur se di ostacolo all’ottenimento delle autorizzazioni o licenze relative all’esercizio dell’attività commerciale da condurre nell’immobile locato, era nota ed è stata consapevolmente accettata dal conduttore, alcuna responsabilità contrattuale potrà gravare sul locatore per la impossibilità di utilizzazione dell’immobile locato in funzione dell’esercizio della predetta attività, in quanto non risulti successivamente autorizzata la modifica di destinazione d’uso;
3) se il locatore ha assunto con un’espressa pattuizione la obbligazione di garantire il pacifico godimento dell’immobile in funzione della specifica destinazione prevista e concordata in contratto, l’impedimento all’esercizio dell’attività svolta dal conduttore per difetto di rilascio del provvedimento di conformità urbanistica della destinazione impressa dalle parti all’immobile, determina il colpevole inadempimento del locatore alla esecuzione della prestazione di godimento derivante dal contratto.
I predetti principi sono stati compendiati, da ultimo, nelle più recenti sentenze della Corte, nella statuizione, secondo cui «in tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio - e con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale — solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l’assoluta impossibilità di ottenerli» (cfr. Corte Cassazione, Sez. III, Sentenza n. 13651 del 16/06/2014; id. Corte di Cassazione, Sez. III, Sentenza n. 15377 del 26/07/2016).
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