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Innovazioni Gravose e voluttuarie

Analisi dell'art. 1121 c.c. relativamente alle innovazioni gravose o voluttuarie

Innovazioni Gravose e voluttuarie - Analisi dell'art. 1121 c.c. relativamente alle innovazioni gravose o voluttuarie

LE INNOVAZIONI GRAVOSE E VOLUTTUARIE EX ART. 1121 C.C. 

Nell’ambito delle innovazioni il legislatore ha previsto una disciplina particolare per degli interventi che, seppur consentiti, sono da considerarsi esosi e/o non necessari. 

E’ il caso delle c.d. innovazioni gravose e/o voluttuarie

 

La norma di riferimento è l’art. 1121 c.c. che recita: “Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. 

Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. 

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera”. 

 

Un’innovazione è gravosa quando la sua esecuzione comporti una notevole spesa, è voluttuaria quando non necessaria in relazione alle condizioni dello stabile ed al tipo d’intervento deliberato. 

 

La dottrina ha rilevato che innovazioni voluttuarie non sono le innovazioni arbitrarie, bizzarre o capricciose, ma sono le innovazioni dirette a rendere più comodo l'uso del bene, e quindi adeguate alle caratteristiche dell'edificio in cui si trovano i piani, oggetto dei diritti di proprietà. Ad esempio, dovrà ammettersi la legittimità dell'installazione di un giardino pensile sul lastrico solare di una casa di lusso, ma non di una casa popolare, e così via (Costantino, Contributo alla teoria della proprietà, Napoli, 1967, 297). 

 

La giurisprudenza propende per una determinazione della natura delle innovazioni basata sugli elementi obiettivi relativi alle particolari condizioni ed all'importanza dell'edificio e non invece su elementi personali attinenti alla situazione economica dell'uno o dell'altro condomino.  

 

Precisano altresì gli ermellini che l'onere della prova degli estremi e delle caratteristiche dell'innovazione grava sul condomino interessato, vertendosi in tema di deroga alla disciplina generale della ripartizione delle spese condominiali. A tal proposito la Suprema Corte di Cassazione così ha statuito: <<In materia di condominio negli edifici, le innovazioni per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 c. c., di sottrarsi alla spesa relativa, per la quota che gli compete, sono quelle che riguardano impianti suscettibili di utilizzazione separata e che hanno natura voluttuaria, cioè sono prive di utilità, ovvero risultano molto gravose, ossia sono caratterizzate da una notevole onerosità, da intendere in senso oggettivo, dato il testuale riferimento della norma citata alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio; l'onere della prova di tali estremi grava sul condomino interessato, vertendosi in tema di deroga alla disciplina generale della ripartizione delle spese condominiali.>> Cass. civ., 23-04-1981, n. 2408 

 

E’ importante ribadire che le innovazioni gravose e/o voluttuarie che siano, devono essere sempre approvate con le maggioranze previste dal quinto comma dell’art. 1136 c.c. ovvero la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi. 

 

Esame del primo comma dell'art. 1121 c.c.:Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. 

 

La legge quindi, prevede, al ricorrere di determinate circostanze, l’esonero dalle spese per l’innovazione a favore dei condomini contrari. 

Questo comma fa riferimento alle innovazioni che comportano una spesa molto gravosa o hanno carattere voluttuario rispetto alle condizioni e l’importanza dell’edificio e soprattutto consistono in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata. 

Si pensi alla decisione d’installare un ascensore; il bene potrà essere utilizzato solo dai favorevoli (ad esempio con la predisposizione di codici per l’accesso alla cabina, ecc.) e le relative spese di installazione e manutenzione saranno a loro totale carico. In tal caso i contrari avranno facoltà di subentrare in futuro corrispondendo la loro quota parte. 

 

Giova evidenziare che anche i dissenzienti possono in qualunque momento esercitare il diritto di avvantaggiarsi dell’innovazione inizialmente rifiutata, a tal fine però dovranno contribuire alle spese dell’opera che la maggioranza dei condomini ha già sopportato. 

 

Esame del secondo e terzo comma dell'art. 1121 c.c.: “Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. 

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera”. 

 

Il secondo e terzo comma della norma, infine, disciplinano i casi di innovazione insuscettibile d’uso separato ed il c.d. diritto di subentro

 

Dall'analisi di questi commi si evince che, se non è possibile l’utilizzazione separata, l’innovazione non è consentita salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata e approvata non accetti di sopportarne integralmente la spesa. 

Per chiarire: si pensi all’assemblea che invece di decidere la pitturazione di un portone perfettamente integro e funzionante e decida di sostituirlo con uno di notevole qualità e costo. 

In questo caso, poiché il bene sarà fruibile da tutti i condomini, il codice, al fine di evitare l’inutile esborso di somme di denaro da parte dei dissenzienti, consente l’intervento innovativo solo se i favorevoli decidano di sobbarcarsi interamente la spesa. 

 

Il terzo comma dispone che, nel caso di innovazioni gravose o voluttuarie suscettibili di utilizzazione separata, in qualsiasi momento successivo, tuttavia, i contrari (ed i loro eredi o aventi causa) potranno chiedere di subentrare nell’uso della cosa a suo tempo deliberata e realizzata. 

 

Anche la giurisprudenza ha stabilito che l'art. 1121 c.c. riconosce ai condomini dissenzienti (e ai loro eredi e aventi causa), in caso di innovazioni gravose o voluttuarie, il diritto potestativo di partecipare successivamente ai vantaggi delle innovazioni stesse, contribuendo pro quota nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera ragguagliate al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera (fattispecie riguardante un impianto di ascensore installato nell'edificio condominiale non all'atto della sua costruzione, ma successivamente per iniziativa e a spese di parte dei condomini). Così si sono pronunciati gli ermellini: <<In tema di condominio di edifici, l'art. 1121 c.c. riconosce ai condomini dissenzienti (e ai loro eredi e aventi causa), in caso di innovazioni gravose o voluttuarie, il diritto potestativo di partecipare successivamente ai vantaggi delle innovazioni stesse, contribuendo pro quota nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera ragguagliate al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera (fattispecie riguardante un impianto di ascensore installato nell'edificio condominiale non all'atto della sua costruzione, ma successivamente per iniziativa e a spese di parte dei condomini).>> Cass. civ. Sez. II, 18-08-1993, n. 8746

 

Ad esempio, è stato previsto dalla Suprema Corte che: <<A norma dell'art. 9, comma 3, della legge 24 marzo 1989, n. 122, i condomini possono deliberare — con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ. — la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la sottrazione dell'uso dell'area comune a seguito della destinazione a parcheggio. Tuttavia, poiché il citato art. 9, comma 3, fa salvo il contenuto degli artt. 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, cod. civ., detta sottrazione è consentita solo se è assicurata anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione>>. Cass. Civ. Sez. II, 18-9-2009, n. 20254.

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