Tabelle millesimali e abusi edilizi
Nella stesura delle Tabelle Millesimali, in caso di abusi edilizi e difformità catastali, si inserisce lo stato di fatto o la situazione catastale?
Una delle domande più frequenti che ci viene rivolta è proprio questa: nel calcolo delle quote millesimali si deve inserire la situazione catastale o lo stato di fatto?
Potrebbe sembrare semplice dare una risposta definitiva al quesito ma di fatto non lo è perché bisogna tener conto di molti fattori tra cui: il tipo di incarico ricevuto dal redattore, l’attendibilità degli elaborati grafici, la disponibilità da parte dei condomini a collaborare con il redattore, ecc.
Premettiamo che, in situazioni di completa regolarità e conformità delle unità immobiliari, lo stato di fatto e la situazione catastale dovrebbero corrispondere. Se non corrispondono significa che è stato fatto un abuso o non sono stati fatti i necessari aggiornamenti catastali. Questo vuol dire che in un modo o nell’altro è il condòmino ad essere in difetto, non il redattore, non il condominio (a seconda del tipo di abuso che è stato fatto).
Le tabelle millesimali servono al condominio principalmente per la suddivisione delle spese condominiali e per logica dovrebbero essere redatte con lo stato attuale poiché, come sappiamo, ogni tipo di variazione incide potenzialmente sul calcolo, in modo particolare cambi di destinazione d’uso ed aumenti di superficie/cubatura.
Non è compito del redattore segnalare abusi e difformità alle autorità competenti. Nel redigere le tabelle si deve anzitutto tutelare il condominio e fare in modo che ogni condòmino possa contribuire alle spese in maniera equa rispetto al valore millesimale attuale delle proprie unità immobiliari.
Sopralluoghi, ostruzionismo ed aspetto psicologico:
Per tutelarsi e per tutelare il condominio il professionista incaricato può effettuare un sopralluogo di verifica nelle unità immobiliari e certificare, eventualmente con materiale fotografico e misure reali, lo stato di fatto delle proprietà esclusive. Sarebbe tutto risolvibile in questo modo se non fosse per il fatto assai frequente che le unità immobiliari, in particolar modo quelle che hanno fatto degli abusi, possono non essere ispezionate causa ostruzionismo da parte dei proprietari, i quali sono consapevoli che subirebbero un aumento della loro quota millesimale. A tale proposito è consigliato al professionista di specificare sulla lettera d’incarico la modalità di calcolo da adottare in questi casi.
Per quanto riguarda l’aspetto psicologico possiamo semplicemente affermare che, se si suppone che un’unità immobiliare abbia fatto degli abusi, e non è possibile ispezionarla, il redattore potrebbe inserire dei coefficienti e delle superfici "ipotizzati" in base ai soli dati rilevabili esternamente ed in base alla propria esperienza, sempre usando il massimo buonsenso. Tale affermazione potrebbe creare perplessità a causa della mancanza di dati oggettivi ma, se non si operasse in questo modo, in migliaia di condomini in Italia non sarebbe possibile realizzare o revisionare le tabelle millesimali, tutto ciò a discapito di condòmini onesti e a favore di condòmini "abusivi".
Per concludere, in caso di inserimento di valori dedotti dal professionista ci si deve ricordare che il condòmino abusivo è dalla parte del torto e che per contestare i valori ipotizzati dal professionista sarà lui a dover dimostrare lo stato di fatto della sua unità immobiliare. Ovviamente difficilmente questo avverrà trattandosi di opere abusive. In questo modo lui sarà libero di scegliere se mettersi in regola o meno con gli enti preposti ma, nel frattempo, almeno nei confronti del condominio avremo aggiornato e regolarizzato le quote millesimali.
Potrebbe sembrare semplice dare una risposta definitiva al quesito ma di fatto non lo è perché bisogna tener conto di molti fattori tra cui: il tipo di incarico ricevuto dal redattore, l’attendibilità degli elaborati grafici, la disponibilità da parte dei condomini a collaborare con il redattore, ecc.
Premettiamo che, in situazioni di completa regolarità e conformità delle unità immobiliari, lo stato di fatto e la situazione catastale dovrebbero corrispondere. Se non corrispondono significa che è stato fatto un abuso o non sono stati fatti i necessari aggiornamenti catastali. Questo vuol dire che in un modo o nell’altro è il condòmino ad essere in difetto, non il redattore, non il condominio (a seconda del tipo di abuso che è stato fatto).
Le tabelle millesimali servono al condominio principalmente per la suddivisione delle spese condominiali e per logica dovrebbero essere redatte con lo stato attuale poiché, come sappiamo, ogni tipo di variazione incide potenzialmente sul calcolo, in modo particolare cambi di destinazione d’uso ed aumenti di superficie/cubatura.
Non è compito del redattore segnalare abusi e difformità alle autorità competenti. Nel redigere le tabelle si deve anzitutto tutelare il condominio e fare in modo che ogni condòmino possa contribuire alle spese in maniera equa rispetto al valore millesimale attuale delle proprie unità immobiliari.
Sopralluoghi, ostruzionismo ed aspetto psicologico:
Per tutelarsi e per tutelare il condominio il professionista incaricato può effettuare un sopralluogo di verifica nelle unità immobiliari e certificare, eventualmente con materiale fotografico e misure reali, lo stato di fatto delle proprietà esclusive. Sarebbe tutto risolvibile in questo modo se non fosse per il fatto assai frequente che le unità immobiliari, in particolar modo quelle che hanno fatto degli abusi, possono non essere ispezionate causa ostruzionismo da parte dei proprietari, i quali sono consapevoli che subirebbero un aumento della loro quota millesimale. A tale proposito è consigliato al professionista di specificare sulla lettera d’incarico la modalità di calcolo da adottare in questi casi.
Per quanto riguarda l’aspetto psicologico possiamo semplicemente affermare che, se si suppone che un’unità immobiliare abbia fatto degli abusi, e non è possibile ispezionarla, il redattore potrebbe inserire dei coefficienti e delle superfici "ipotizzati" in base ai soli dati rilevabili esternamente ed in base alla propria esperienza, sempre usando il massimo buonsenso. Tale affermazione potrebbe creare perplessità a causa della mancanza di dati oggettivi ma, se non si operasse in questo modo, in migliaia di condomini in Italia non sarebbe possibile realizzare o revisionare le tabelle millesimali, tutto ciò a discapito di condòmini onesti e a favore di condòmini "abusivi".
Per concludere, in caso di inserimento di valori dedotti dal professionista ci si deve ricordare che il condòmino abusivo è dalla parte del torto e che per contestare i valori ipotizzati dal professionista sarà lui a dover dimostrare lo stato di fatto della sua unità immobiliare. Ovviamente difficilmente questo avverrà trattandosi di opere abusive. In questo modo lui sarà libero di scegliere se mettersi in regola o meno con gli enti preposti ma, nel frattempo, almeno nei confronti del condominio avremo aggiornato e regolarizzato le quote millesimali.
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