Locazione a uso commerciale. Nullità. Sanatoria
Il contratto di locazione a uso commerciale non registrato. L’accordo integrativo. La Simulazione del canone. Nullità. Sanatoria.
I contratti di locazione, sia quello a uso abitativo che superi i 30 giorni, che a uso non abitativo o commerciale, vanno registrati presso l’Agenzia delle Entrate con contestuale pagamento dell’imposta di registro sul canone e dell’imposta di bollo. L’obbligo ricade su entrambe le parti del contratto, locatore e conduttore, e deve essere assolto nel termine di 30 giorni dalla stipula del contratto.
La registrazione del contratto di locazione serve a tassare il contratto e, soprattutto, a determinare in modo ufficiale l’importo del canone legittimamente dovuto dal conduttore e sul quale il locatore verserà le imposte che colpiscono i redditi.
Spesso capita, però, che a fianco del contratto registrato le parti sottoscrivano un altro documento, che può essere definito accordo integrativo, che non viene registrato e nel quale il canone di locazione è più alto rispetto a quello ufficiale emergente dal contratto registrato.
Nel caso di contratto a uso commerciale totalmente non registrato, quindi non conosciuto dal fisco, si ha nullità assoluta, nel qual caso è possibile una registrazione tardiva che andrà a sanare la situazione, sia dal punto di vista tributario che dal punto di vista civilistico.
Nel caso invece di accordo integrativo, si avrà un contratto regolarmente registrato, ma contenente un canone inferiore rispetto a quello realmente pattuito nel patto a latere del contratto principale e ciò allo scopo di elusione delle imposte per la parte dell’importo non ufficializzata. In questo caso, occorre fare riferimento alla normativa fiscale di cui alla L. 311/2004 (legge finanziaria 2005) che prevede (art. 1 comma 346) la nullità per il contratto di locazione non registrato, indipendentemente dall’uso abitativo o non abitativo cui l’immobile sia destinato.
In tale ambito, trattandosi di materia soggetta ad ampio contenzioso con differenti opinioni giurisprudenziali, sono intervenute nel 2017 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza 23601/2017). Secondo la predetta decisione, in caso di mancata registrazione dell’intero contratto di locazione a uso non abitativo, concluso dopo l’entrata in vigore della legge 311/2004, si avrà un mancato adempimento di un obbligo previsto dalla legge, con la possibilità di sanare la nullità del contratto con effetti retroattivi, attraverso la registrazione tardiva, sia pure con applicazione delle sanzioni previste dalle leggi tributarie.
Nel caso invece di accordo integrativo prevedente un canone maggiorato rispetto a quello del contratto regolarmente registrato, tale patto aggiunto, riconducibile nell’ambito della simulazione, è radicalmente nullo e tale nullità è inquadrabile nell’ambito di un vizio genetico dell’atto destinato allo scopo di eludere il fisco e non solo, come per l’ipotesi precedente, nell’ambito del mero inadempimento di un obbligo. Da ciò consegue, secondo la Cassazione, che la fattispecie, proprio per l’illiceità della causa del patto aggiunto non registrato, è riconducibile a quella del contratto non convalidabile per causa illecita ex art. 1423 c.c., quindi si tratta di nullità che non può essere sanata con una registrazione tardiva, con la conseguenza che rimarrà valido ed operante sia ai fini fiscali che a quelli civili solo il contratto regolarmente registrato il cui canone sarà l'unico che il locatario sarà tenuto a versare.
La registrazione del contratto di locazione serve a tassare il contratto e, soprattutto, a determinare in modo ufficiale l’importo del canone legittimamente dovuto dal conduttore e sul quale il locatore verserà le imposte che colpiscono i redditi.
Spesso capita, però, che a fianco del contratto registrato le parti sottoscrivano un altro documento, che può essere definito accordo integrativo, che non viene registrato e nel quale il canone di locazione è più alto rispetto a quello ufficiale emergente dal contratto registrato.
Nel caso di contratto a uso commerciale totalmente non registrato, quindi non conosciuto dal fisco, si ha nullità assoluta, nel qual caso è possibile una registrazione tardiva che andrà a sanare la situazione, sia dal punto di vista tributario che dal punto di vista civilistico.
Nel caso invece di accordo integrativo, si avrà un contratto regolarmente registrato, ma contenente un canone inferiore rispetto a quello realmente pattuito nel patto a latere del contratto principale e ciò allo scopo di elusione delle imposte per la parte dell’importo non ufficializzata. In questo caso, occorre fare riferimento alla normativa fiscale di cui alla L. 311/2004 (legge finanziaria 2005) che prevede (art. 1 comma 346) la nullità per il contratto di locazione non registrato, indipendentemente dall’uso abitativo o non abitativo cui l’immobile sia destinato.
In tale ambito, trattandosi di materia soggetta ad ampio contenzioso con differenti opinioni giurisprudenziali, sono intervenute nel 2017 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza 23601/2017). Secondo la predetta decisione, in caso di mancata registrazione dell’intero contratto di locazione a uso non abitativo, concluso dopo l’entrata in vigore della legge 311/2004, si avrà un mancato adempimento di un obbligo previsto dalla legge, con la possibilità di sanare la nullità del contratto con effetti retroattivi, attraverso la registrazione tardiva, sia pure con applicazione delle sanzioni previste dalle leggi tributarie.
Nel caso invece di accordo integrativo prevedente un canone maggiorato rispetto a quello del contratto regolarmente registrato, tale patto aggiunto, riconducibile nell’ambito della simulazione, è radicalmente nullo e tale nullità è inquadrabile nell’ambito di un vizio genetico dell’atto destinato allo scopo di eludere il fisco e non solo, come per l’ipotesi precedente, nell’ambito del mero inadempimento di un obbligo. Da ciò consegue, secondo la Cassazione, che la fattispecie, proprio per l’illiceità della causa del patto aggiunto non registrato, è riconducibile a quella del contratto non convalidabile per causa illecita ex art. 1423 c.c., quindi si tratta di nullità che non può essere sanata con una registrazione tardiva, con la conseguenza che rimarrà valido ed operante sia ai fini fiscali che a quelli civili solo il contratto regolarmente registrato il cui canone sarà l'unico che il locatario sarà tenuto a versare.
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