Lavori condominiali: l'Amministratore ne risponde?
Una recente sentenza della Corte di Cassazione dà modo di affrontare il problema delle responsabilità per lavori dati in appalto dal Condominio
In una sentenza emessa il 30.9.2014, la Suprema Corte ha affrontato il problema della responsabilità per danni causati da lavori appaltati dal Condominio e seguiti, come Direttore dei Lavori, dall’Amministratore, nei confronti del terzo, singolo condomino. Prima di esaminare la decisione è bene fare brevemente il punto della questione: l’appalto, secondo il dettato dell’art. 1655 c.c., è caratterizzato dall’autonomia organizzativa e gestionale del lavoro da parte dell’impresa appaltatrice, che agisce sotto la sua responsabilità professionale. Ciò significa che per i difetti e per le difformità dell’opera risponde l’appaltatore nei confronti del committente, salvo che i vizi fossero visibili e non siano stati denunciati tempestivamente da quest’ultimo o siano stati accettati.
La giurisprudenza è sempre stata costante nel ritenere generalmente sussistente, proprio per l’autonomia professionale che distingue il contratto, la responsabilità dell’appaltatore, poiché l’impresa è tenuta a svolgere il proprio lavoro con professionalità e competenza, salvo che questa possa dimostrare un’ingerenza del committente nell’indicazione delle modalità concrete dell’opera tale da farla divenire una mera esecutrice di ordini dati da quest’ultimo; in questo caso l’appaltatore può liberarsi dalla propria responsabilità, venendo meno il presupposto dell’autonomia nel compimento dell’appalto.
Questa responsabilità è da suddividersi solidalmente con il Direttore dei Lavori, nel caso questi sia stato nominato direttamente dal committente e non faccia parte dell’organizzazione dell’impresa: in questo caso, infatti, si tratta di un professionista nominato appositamente dal committente proprio per sorvegliare la corretta effettuazione dei lavori da parte dell’appaltatore e, come tale, ha una sua responsabilità concorrente per gli eventuali difetti non segnalati.
Cosa accade se dal compimento dell’opera o a causa di una sua scorretta effettuazione si danneggiano dei terzi? La giurisprudenza anche qui è costante nel ritenere responsabile l’impresa che ha compiuto i lavori, sia per i danni causati dai lavori stessi durante l’appalto, sia per quelli causati dall’opera finita, ed anche qui tale responsabilità è da suddividersi con l’eventuale D.L. nominato dal committente, ma solo per i danni causati da una non corretta realizzazione dell’opera, restando l’appaltatore unico responsabile della gestione del proprio cantiere durante i lavori. A questa responsabilità tipica si aggiunge però, per il terzo, anche quella del committente, sia come responsabile della scelta di un appaltatore non in grado di svolgere correttamente il proprio lavoro (c.d. culpa in eligendo), sia per il principio generale di responsabilità, di cui all’art. 2043 c.c.; ovviamente, valendo solo nei confronti del terzo, il committente avrà diritto di manleva o di regresso verso l’impresa e l’eventuale D.L., per quanto chiamato a risarcire al danneggiato.
Se però il committente è un Condominio e il D.L. è lo stesso Amministratore, a ciò autorizzato dall’Assemblea dei condomini, è costui responsabile per i danni al singolo condomino causati dall’opera difettosa? A questo quesito risponde la sentenza che qui si commenta, dando risposta negativa: l’Amministratore, ancorché nominato Direttore dei Lavori, non può considerarsi soggetto terzo rispetto al Condominio committente, per cui il terzo danneggiato (nel caso di specie il singolo condomino) non ha azione diretta verso l’Amministratore, ma esclusivamente verso l’appaltatore ed il Condominio; sarà quest’ultimo, valutate le circostanze, a decidere successivamente se rivalersi sull’Amministratore, considerando però che questi, di regola, non è un tecnico e non può essergli imputata una responsabilità professionale, ma solo per gravi omissioni nel controllo.
La giurisprudenza è sempre stata costante nel ritenere generalmente sussistente, proprio per l’autonomia professionale che distingue il contratto, la responsabilità dell’appaltatore, poiché l’impresa è tenuta a svolgere il proprio lavoro con professionalità e competenza, salvo che questa possa dimostrare un’ingerenza del committente nell’indicazione delle modalità concrete dell’opera tale da farla divenire una mera esecutrice di ordini dati da quest’ultimo; in questo caso l’appaltatore può liberarsi dalla propria responsabilità, venendo meno il presupposto dell’autonomia nel compimento dell’appalto.
Questa responsabilità è da suddividersi solidalmente con il Direttore dei Lavori, nel caso questi sia stato nominato direttamente dal committente e non faccia parte dell’organizzazione dell’impresa: in questo caso, infatti, si tratta di un professionista nominato appositamente dal committente proprio per sorvegliare la corretta effettuazione dei lavori da parte dell’appaltatore e, come tale, ha una sua responsabilità concorrente per gli eventuali difetti non segnalati.
Cosa accade se dal compimento dell’opera o a causa di una sua scorretta effettuazione si danneggiano dei terzi? La giurisprudenza anche qui è costante nel ritenere responsabile l’impresa che ha compiuto i lavori, sia per i danni causati dai lavori stessi durante l’appalto, sia per quelli causati dall’opera finita, ed anche qui tale responsabilità è da suddividersi con l’eventuale D.L. nominato dal committente, ma solo per i danni causati da una non corretta realizzazione dell’opera, restando l’appaltatore unico responsabile della gestione del proprio cantiere durante i lavori. A questa responsabilità tipica si aggiunge però, per il terzo, anche quella del committente, sia come responsabile della scelta di un appaltatore non in grado di svolgere correttamente il proprio lavoro (c.d. culpa in eligendo), sia per il principio generale di responsabilità, di cui all’art. 2043 c.c.; ovviamente, valendo solo nei confronti del terzo, il committente avrà diritto di manleva o di regresso verso l’impresa e l’eventuale D.L., per quanto chiamato a risarcire al danneggiato.
Se però il committente è un Condominio e il D.L. è lo stesso Amministratore, a ciò autorizzato dall’Assemblea dei condomini, è costui responsabile per i danni al singolo condomino causati dall’opera difettosa? A questo quesito risponde la sentenza che qui si commenta, dando risposta negativa: l’Amministratore, ancorché nominato Direttore dei Lavori, non può considerarsi soggetto terzo rispetto al Condominio committente, per cui il terzo danneggiato (nel caso di specie il singolo condomino) non ha azione diretta verso l’Amministratore, ma esclusivamente verso l’appaltatore ed il Condominio; sarà quest’ultimo, valutate le circostanze, a decidere successivamente se rivalersi sull’Amministratore, considerando però che questi, di regola, non è un tecnico e non può essergli imputata una responsabilità professionale, ma solo per gravi omissioni nel controllo.
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