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Diritto immobiliare

Comodato e assegnazione della casa coniugale

Il genitore che dà in comodato un immobile al figlio rimane obbligato anche nei confronti del coniuge che sia assegnatario in sede di separazione

Comodato e assegnazione della casa coniugale - Il genitore che dà in comodato un immobile al figlio rimane obbligato anche nei confronti del coniuge che sia assegnatario in sede di separazione

La Cassazione è di recente tornata sull’annosa questione del conflitto fra la validità del comodato di immobile e il provvedimento di assegnazione della casa coniugale in sede di separazione.  

Capita infatti più spesso di quanto si pensi che i genitori mettano a disposizione del figlio e della neo costituita famiglia un immobile di loro proprietà, a titolo di uso gratuito e che, a seguito della crisi coniugale del figlio, il giudice della separazione assegni la casa coniugale alla moglie collocataria dei figli minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti. In tal caso i proprietari dell’immobile vorrebbero rientrarne in possesso, ritenendo che l’uso concesso al figlio non debba estendersi anche alla nuora separata: ma non è proprio così. 

 

La Cassazione, già nel 2004, ebbe a sancire il diritto del coniuge assegnatario a rimanere nell’immobile già concesso in comodato. Con la recente sent. SS.UU.20448 del 29.09.2014 ha chiarito la portata di tale compressione del diritto di proprietà, che trova la sua giustificazione nel contemperamento con il prevalente interesse del minore, collocato presso la madre, di continuare a vivere nella casa familiare. 

Il comodato, con cui si concede l’utilizzo a titolo gratuito di un bene,   può essere a tempo determinato con la previsione di una durata certa ed espressa , oppure a tempo indeterminato.  

In tal caso, se è concesso senza durata, sic et simpliciter, si parla di comodato precario ed in ogni momento il comodante può richiedere la restituzione (art.1810 c.c); se invece è concesso  per un determinato uso o destinazione, è il vincolo di destinazione a conferire implicitamente il termine: il comodante non può recedere dal contratto a suo piacimento come nel comodato precario, ma deve consentire che tale uso o destinazione siano proseguite fino alla loro naturale estinzione, salvo un imprevisto ed urgente bisogno (art. 1809 c.c). 

 

Ed è a questo ultimo tipo contrattuale che va ricondotto il comodato dell’immobile  che sia concesso dal genitore per soddisfare le esigenze abitative della famiglia del figlio comodatario, da intendersi “anche nelle sue potenzialità di espansione, ed indipendentemente dal sorgere di una crisi coniugale”;  il provvedimento di assegnazione della casa familiare non modifica né la natura né il titolo di godimento dell’immobile, e la durata del comodato è determinabile per relationem in considerazione della destinazione a casa familiare contrattualmente prevista. 

 

Tale rigore, cui il genitore comodante forse non si aspetta di doversi attenere, quando per principi solidaristici familiari concede l'uso del proprio immobile, trova uno stemperamento nella prova cui è tenuto il comodatario-assegnatario di dimostrare quella specifica ed estensiva destinazione di casa familiare da interpretarsi, se non espressa,  attraverso elementi certi precisi e concordanti (comportamenti delle parti, rapporti intrattenuti, tempo trascorso, insorgenza di nuove situazioni ecc.): prova difficile, ad esempio, quando il comodato sia stato concesso al figlio ancora non sposato né prossimo alle nozze, ed il comodato non sia stato poi confermato e mantenuto per le nuove esigenze della famiglia. 

Inoltre, la stessa assegnazione della casa coniugale non è provvedimento di per sé definitivo ma soggetto a cessare in presenza di requisiti di legge.  

La Cassazione richiama i limiti dell’obbligo di mantenimento del figlio maggiorenne, che non debbono protrarsi oltre ragionevoli limiti di tempo e di misura, anche in rapporto al dovere di autoresponsabilità che su di lui incombe. 

Quanto infine all’urgente ed imprevisto bisogno che giustifica l’obbligo di restituzione da parte del comodatario, quand’anche coniuge assegnatario, esso non deve essere necessariamente grave ma solo imprevisto, ovvero sopravvenuto rispetto al momento della stipula, e urgente. L’urgenza, chiarisce la Corte, deve essere imminente e concreta, non voluttuaria o artificiosamente indotta; vi rientra anche il sopravvenire imprevisto del deterioramento della condizione economica che giustifichi la necessità di vendere il bene o di locarlo in modo più redditizio; il tutto va poi vagliato con un giudizio di comparazione, di proporzionalità ed adeguatezza in rapporto alla primaria esigenza di tutela della prole. 

 

E’ evidente come sia importante per il comodante conoscere la portata  ed i vincoli dell’obbligazione, presumibilmente di lunga durata, che assume; un’adeguata predisposizione del contratto di comodato può essere utile a prevenire e o limitare conseguenze non previste.

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Avv. Tiziana Piccinini - Civitavecchia (RM)

Avv. Tiziana Piccinini

Avvocati / Civile

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