Espropri di pubblica utilità in Liguria

La Liguria è una di quelle Regioni che ha predisposto una serie di misure atte a creare degli strumenti di tutela sociale per i proprietari di immobili e/o i titolari di imprese che si trovano ad interferire con opere infrastrutturali di carattere strategico.
La legge regionale di riferimento è la legge regionale n. 39 del 2007, con tutte le successive modifiche, frutto dell’esperienza, introdotte nel corso degli anni da Regione Liguria.
Il nostro scopo non è quello di illustrare l’intera legge bensì quello di spiegare le opportunità e le tutele che sono fornite da tale legge.
Opportunità e tutele che consentono a persone che si vedono costrette ad abbandonare l’immobile o l’attività frutto di molti sacrifici che soccombono di fronte all’interesse pubblico all’esecuzione dell’opera.
Le tutele possono essere distinte in base ai soggetti ai quali si rivolgono: da una parte, abbiamo le tutele rivolte ai proprietari e/o inquilini di immobili ad uso abitativo; dall’altra parte, abbiamo i titolari di imprese che operano all’interno di immobili che interferiscono le opere di interesse strategico.
Le prime riguardano, come detto sia i proprietari sia gli inquilini. Per entrambi, l’art. 6 della l. 39/2007 prevede un’indennità di € 40.000,00, oltre a rivalutazione ISTAT, che compensa le spese di trasloco e ricollocazione in altra unità immobiliare.
In pratica, al proprietario dell’immobile, che lo abiti, spetta sia l’indennità costituita dal valore dei beni, come previsto e quantificato, sulla base dei criteri prescritti dal D.P.R. 327/2001, testo vigente, sia l’indennità prevista dalla legge regionale mentre al conduttore spetta l’indennità per la ricollocazione come sopra quantificata.
Con riferimento all’indennità spettante al proprietario dell’immobile, il tema sul quale, in sede di trattative, si verificano, più spesso, divergenze di valutazioni tra l’ente esecutore dell’opera (responsabile di corrispondere l’indennità) ed il soggetto espropriato riguarda i criteri O.M.I. da applicare nella valutazione. Questo si verifica perché spesso le società che intavolano le trattative, in vista dell’esproprio, spesso, per esigenze politiche e/o organizzative, si rivolgono agli espropriandi molto tempo prima del momento in cui, poi, materialmente si concluderà il processo espropriativo ovvero verrà concluso il verbale di accordo bonario in luogo dell’esproprio. Accade, spesso, che la società si approcci al soggetto proprietario dell’immobile che interferisca, sin dal momento dell’approvazione del progetto preliminare che precede di molti anni la conclusione del processo esproprietivo.
A questo punto, la disputa sorge su quali siano i criteri O.M.I. da applicare per la valutazione dell’immobile. La differenza non è di poco conto se si considerano le oscillazioni del mercato immobiliare.
In questa fase, è opportuno valutare, con equilibrio, le strategie, tenendo conto quelli che sono i punti di forza e quelli di debolezza della propria posizione ma anche e, soprattutto, di quella della Controparte, cercando di mantenere un certo distacco, rispetto agli interessi della parte tutelata, di modo da avere una visione il più possibile terza che consente, così, di valutare tutti gli aspetti della vicenda. Sotto questo profilo, l’esperienza permette anche di prevedere meglio le strategie altrui e, soprattutto, di capire qual’è il punto oltre il quale non è possibile andare, salvo che non si accetti il rischio di una causa.
Le seconde tutele, invece, riguardano la ricollocazione di imprese sul territorio regionale.
Le tutele riguardanti la ricollocazione delle imprese ha un duplice scopo: da un lato ricollocare l’imprenditore in condizioni analoghe a quelle nelle quali si
Tali tutele sono disciplinate dall’art. 6 bis l.r. 39/2007 che prevede la corresponsione di un’indennità speciale da corrispondere alle micro, piccole e medie imprese, la cui attività sia incompatibile con la realizzazione delle infrastrutture strategiche.
A tali imprese, l’art. 6 bis, comma II, attribuisce il diritto a percepire un’indennità dal soggetto attuatore un’indennità, compensativa delle spese di trasloco e del fermo produttivo.
Il comma successivo della disposizione prevede, poi, per le aziende più grandi e/o per i soggetti più difficili da ricollocare la possibilità per la Giunta Regionale di individuare le necessarie misure risolutive ed anche l’indennità da corrispondere a cura del soggetto attuatore dell’opera.
Se da una parte la ricollocazione può essere un grosso disagio per le imprese; a volte, se sfruttate al meglio, le tutele previste dalla legge possono fornire uno strumento utile per ricavare delle opportunità di rilancio o comunque possono essere utili per limitare al massimo i disagi.
Anche in questo caso, è necessario conoscere ciò che si può ottenere e fino a che punto è possibile insistere, mettendo su di una bilancia virtuale il rischio di una causa con la possibilità, invece, di trovare un accordo.
In questo caso, forse, più che per l’indennità relativa agli immobili, è necessario ricorrere al proprio bagaglio di esperienza, prefiggendosi degli obbiettivi economici e di politica aziendale chiari, prima di sedersi al tavolo della trattativa.
I paletti normativi, difatti, sotto questo profilo sono molto più sfumati, pertanto, la capacità di mediare e di comprendere quanto la controparte è disposta a cedere sono molto importanti per poter condurre al meglio la trattativa.
In caso di accordo, qualora l’imprenditore percepisca l’indennità speciale e sottoscriva l’accordo, la sua libera iniziativa economica sarà limitata (seppure in modo molto marginale) perché la legge regionale impone di mantenere il livello occupazionale del momento in cui è sottoscritto l’accordo per i tre anni successivi alla sottoscrizione dell’accordo.
In caso di accordo, è opportuno che esso sia molto preciso e puntuale: il rapporto di forza (anche semplicemente economica) fra le due parti e quasi sempre impari, pertanto, la presenza di condizioni che diano poco spazio all’interpretazione costituisce un’ulteriore tutela, forse la più importante.