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Al mercato servono Valutatori Immobiliari 2.0

La ripresa delle contrattazioni immobiliari passa attraverso la fiducia degli investitori e stima dei beni redatte da valutatori preparatI

Al mercato servono Valutatori Immobiliari 2.0 - La ripresa delle contrattazioni immobiliari passa attraverso la fiducia degli investitori e stima dei beni redatte da valutatori preparatI

Il mercato immobiliare italiano (urbano e agricolo) ha visto nell’ultimo decennio una lunga fase di stagnazione, sia in relazione al numero di compravendite sia per quanto riguarda le quotazioni. Da più parti si evidenzia che per far ripartire il mercato immobiliare è necessario riacquistare fiducia negli investimenti attraverso una valutazione oggettiva e trasparente, che consenta a tutti gli attori della filiera immobiliare di avere un quadro più chiaro. Inoltre, la figura del valutatore qualificato è importante anche in ambito giudiziario, sia in ambito privato che pubblico, ad esempio nell’ambito delle procedure esecutive o per la stima dei danni ambientali.
Come professionista e presidente di EValuations Istituto di Estimo e Valutazioni sono sempre più convinto di tale necessità e di questo abbiamo discusso in occasione del Convegno organizzato a Bari lo scorso 23 giugno dalla nostra Associazione dal titolo “LA CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO NEL PROCESSO - profili tecnici e giuridici, tra prassi e regole di procedura”. Il ruolo del CTU, la nuova normativa sul credito ipotecario, le modifiche introdotte nel codice di procedura civile per le esecuzioni immobiliari, la norma UNI 11558:2014 che introduce la certificazione del valutatore immobiliare, molte le tematiche affrontate e approfondite nel corso della giornata. In particolare è emerso che capacità, professionalità e trasparenza da parte del valutatore sono elementi fondamentali per il corretto funzionamento del settore immobiliare, confermando quanto diceva il noto economista Hernando de Soto: dove cresce un mercato immobiliare trasparente e di qualità, cresce il Paese. Una stima inesatta o gonfiata del valore di un immobile può infatti essere fonte di danni, ad esempio sia per l’acquirente che per l’istituto bancario che concede un mutuo, in quanto quest’ultimo rischierebbe di non vedersi riconosciuta la somma erogata in caso di insolvenza del mutuatario. E questo, sommandosi a più livelli nel settore bancario, può diventare un problema di sistema e quindi un problema per il Paese (come apprendiamo quotidianamente dagli organi di stampa che si occupano dei vari crac bancari). La valutazione degli immobili è quindi un’attività complessa, con ricadute economiche e sociali di grande rilevanza: svolgerla in maniera corretta significa infondere fiducia nei consumatori e puntellare la stabilità del settore finanziario, sempre più integrato con quello immobiliare. Infatti, la fiducia è la sola cura conosciuta per la paura (Lena Kellogg Sadler). E` all’interno di questo scenario che il valutatore immobiliare è chiamato oggi a muoversi con sempre maggiore preparazione e trasparenza. Il real estate italiano ha bisogno di un valutatore che possegga le competenze richieste dalla legge attraverso l’abilitazione all’esercizio della professione ma che sia anche aggiornato continuamente sugli standard di valutazione e sulle normative (che vedono molte ed importanti novità). Infatti, l’attività professionale del valutatore immobiliare richiede competenze e capacità di gestione delle varie metodologie per la definizione del valore degli immobili, per definire la stima in linea agli standard nazionali e internazionali di riferimento, tenendo conto della finalità della valutazione della proprietà e/o dei diritti reali, delle caratteristiche del bene, dei soggetti interessati quali, ad esempio, istituti di credito, tribunali, società immobiliari, fondi immobiliari e fondi pensione, società di leasing, organi di vigilanza, società di revisione, cittadino-consumatore, agenzie di rating. I requisiti che deve avere il valutatore immobiliare sono attualmente definiti dalla norma UNI 11558:2014, in termini di conoscenze, abilità, competenze e comprensione della capacità di cash flow relativi alla gestione degli asset immobiliari e di conoscenze specifiche della normativa (le cosiddette caratteristiche intrinseche ed estrinseche). Il background di studi di questa figura professionale è, ad esempio, quello di un agronomo, di un geometra, di un architetto, di un ingegnere o altre figure tecniche che abbiano anche una predisposizione agli studi economici, essenziali per porre in essere valutazioni complete ed oggettive. Tali elementi sono oggi espressamente richiesti in ambito bancario, in quanto sono operative dal1° novembre 2016 le nuove disposizioni della Banca d’Italia sulla valutazione dei beni immobili e sulla valutazione del merito creditizio. Il provvedimento introduce una serie di novità circa la verifica del merito creditizio (con l’evidente riferimento agli orientamenti dell’Autorità bancaria europea sulla valutazione del merito creditizio) e la valutazione dei beni immobili, in modo da garantire la corretta determinazione di quelli posti a garanzia delle esposizioni, riducendo drastica mente i margini di discrezionalità. In tale ambito, le disposizioni più importanti riguardano i requisiti di carattere organizzativo, le regole inerenti la corretta valutazione degli immobili ed i requisiti di professionalità e indipendenza dei periti che effettuano la valutazione. In particolare, per la valutazione degli immobili l’affidabilità delle procedure coincide con la conformità agli standard di valutazione elaborati e riconosciuti a livello nazionale (codice Tecnoborsa, Linee guida ABI) ed internazionale (IVS ed EVS). Non meno importante è la sempre maggiore richiesta di professionalità che viene dai Giudici ai CTU, loro esperti di fiducia, ai quali affidano una parte importante ed a volte fondamentale del giudizio (civile, penale o tributario). Se si sommano, quindi, le centinaia di migliaia di incarichi offerti dal settore bancario (per la valutazione degli immobili offerti in garanzia dei mutui), dai tribunali (per le esecuzioni immobiliari e tutto il contenzioso civile, penale e tributario), dai fondi immobiliari, dal settore del leasing immobiliare, dai privati (singoli o società), si percepisce il potenziale enorme in termini professionali offerto dal settore estimativo. Considerato che sono oltre 500.000 i professionisti iscritti agli albi tecnici e potenzialmente legittimati a svolgere l’attività estimativa, ma che solo poche migliaia svolgono abitualmente le stime Identikit del Valutatore immobiliare italiano, e sono attualmente certificati (per cui possono garantire ai committenti un livello elevato di qualità, secondo gli standard operativi nazionali ed internazionali), si aprono interessanti opportunità di sviluppo professionale in questo settore per coloro che sapranno presentarsi come Valutatori 2.0. Per questo motivo la formazione e la certificazione sono sempre più fondamentali per una valutazione corretta degli immobili, un impegno condiviso anche dai Consigli nazionali delle professioni tecniche che hanno assunto la responsabilità di orientare il cambiamento anche da un punto di vista culturale, erogando ai propri iscritti percorsi formativi di qualità, a tutela del consumatore, della trasparenza del mercato e della professionalità degli operatori.
Angelo Donato Berloco
Presidente di E-Valuations Istituto di Estimo e Valutazioni

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L'autore Ŕ esperto in
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