Cassazione civile, preliminare del preliminare
Cass. Civ., Sez. II, 21 maggio 2018, n. 12527
La Suprema Corte torna a pronunciarsi sul problema del c.d. "preliminare di preliminare" diffuso nella prassi della compravendita immobiliare.
La Sentenza in esame ripercorre l’iter logico-giuridico delle Sezioni Unite del 2015, le quali con il noto provvedimento n. 4628, prendono spunto dalla prassi che vede l’evoluzione della contrattazione immobiliare e dell’attività di mediazione legata ad una complessità delle operazioni da effettuare e che hanno portato al moltiplicarsi delle fasi contrattuali.
Orbene le Sezioni Unite hanno chiarito che la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ovverosia l’accordo in ragione del quale i contraenti si obbligano a concludere un successivo contratto che prevede anche solo effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valida ed efficace.
Non può tale contratto ritenersi nullo per difetto di causa, ove sussista un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto.
Secondo le Sezioni Unite, dunque, ravvisata la valida pattuizione di un vincolo contrattuale finalizzato ad un ulteriore accordo, il rifiuto di contrattare opposto nella seconda fase, se immotivato e/o contrario a buona fede, dà luogo ad un inadempimento di un rapporto obbligatorio già perfezionatosi.
Di conseguenza, la violazione di detto accordo, si pone in contrasto con il principio di buona fede; stante tale violazione si realizza in capo al contraente inadempiente, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale.
Giuseppe LIBUTTI
Avvocato in Roma
La Sentenza in esame ripercorre l’iter logico-giuridico delle Sezioni Unite del 2015, le quali con il noto provvedimento n. 4628, prendono spunto dalla prassi che vede l’evoluzione della contrattazione immobiliare e dell’attività di mediazione legata ad una complessità delle operazioni da effettuare e che hanno portato al moltiplicarsi delle fasi contrattuali.
Orbene le Sezioni Unite hanno chiarito che la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ovverosia l’accordo in ragione del quale i contraenti si obbligano a concludere un successivo contratto che prevede anche solo effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valida ed efficace.
Non può tale contratto ritenersi nullo per difetto di causa, ove sussista un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto.
Secondo le Sezioni Unite, dunque, ravvisata la valida pattuizione di un vincolo contrattuale finalizzato ad un ulteriore accordo, il rifiuto di contrattare opposto nella seconda fase, se immotivato e/o contrario a buona fede, dà luogo ad un inadempimento di un rapporto obbligatorio già perfezionatosi.
Di conseguenza, la violazione di detto accordo, si pone in contrasto con il principio di buona fede; stante tale violazione si realizza in capo al contraente inadempiente, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale.
Giuseppe LIBUTTI
Avvocato in Roma
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