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Mutui, come rinegoziare le condizioni

Nel corso del ciclo di vita di un mutuo potrebbero verificarsi eventi che impongono una modifica delle condizioni bancarie

Mutui, come rinegoziare le condizioni - Nel corso del ciclo di vita di un mutuo potrebbero verificarsi eventi che impongono una modifica delle condizioni bancarie

Nel corso del ciclo di vita di un mutuo potrebbero verificarsi eventi che impongono una modifica delle condizioni stipulate con gli istituti di credito.  

E ciò per varie ragioni. Il mutuatario, ad esempio, potrebbe trovarsi in difficoltà economiche e lavorative e la rata del mutuo da pagare potrebbe essere diventata troppo onerosa rispetto al budget familiare. Oppure, viceversa, per condizioni reddituali positive (quali uno scatto di carriera con conseguente aumento dello stipendio) il mutuatario potrebbe preferire condizioni di rata differenti per estinguere anticipatamente un mutuo e pagare, così, meno interessi. 

Altra ragione che potrebbe spingere il mutuatario a rivedere le condizioni del mutuo (tra l’altro molto probabile in un futuro prossimo) è l’innalzamento del tasso variabile con un conseguente aumento della rata da pagare. Negli ultimi anni, infatti, grazie a un tendenziale trend in discesa dell’Euribor, il costo del denaro è diminuito consentendo alle rate dei mutui a tasso variabile di essere molto vantaggiose.L’Euribor, infatti, (a un mese, a tre mesi, ecc…) è il tasso al quale le banche pagano il denaro in un preciso momento e viene costantemente aggiornato. Il tasso variabile è un tasso composto dal tasso Euribor più uno spread applicato da ogni singolo istituto di credito quale percentuale di guadagno. Va da sé che in caso di aumento dell’Euribor, sale anche la rata del mutuo a tasso variabile. E un trend in aumento dell’Euribor potrebbe rendere non più appetibile o sostenibile un mutuo a taso variabile. 

 

Comunque, qualunque siano le motivazioni che spingono il mutuatario a cambiare le condizioni di mutuo, come è possibile rinegoziarlo? 

Per modificare le condizioni di un mutuo esistente ci sono tre strumenti: la rinegoziazione, la surrogazione e la sostituzione

 

Con la rinegoziazione si ridiscutono le condizioni contrattuali del mutuo con la banca che lo ha concesso. Si può, ad esempio, richiedere che venga allungata la durata del rimborso in modo da far abbassare la rata, o viceversa, che venga accorciata in modo da estinguere prima il mutuo pagando meno interesso.E’ possibile richiedere la modifica della tipologia di tasso applicato (da variabile a fisso o viceversa).  

Il vantaggio della rinegoziazione è che non costa nulla. Mentre lo svantaggio è la banca non è obbligata a rinegoziare il mutuo né, tanto meno, ad accettare le condizioni richieste dal cliente. E’ anche vero, però, che l’istituto bancario potrebbe optare per la contrattazione con il cliente per evitare che quest’ultimo si rivolga ad un altro istituto bancario sfruttando la possibilità della surroga. 

 

La surroga, invece, prevede la portabilità del mutuo, ovvero il trasferimento del mutuo presso un altro istituto di credito. E’ uno strumento previsto dal famoso Decreto Bersani sulle liberalizzazioni dei servizi, grazie al quale il mutuatario può rivolgersi a un istituto di credito che propone condizioni più vantaggiose. Gli unici vincoli sono i divieti di modificare l’importo residuo del mutuo e l’identità del mutuatario (non è possibile, ad esempio, trasferire il mutuo al marito/moglie o ad estranei). 

E’ importante sapere che, in caso di surroga, si devono sostenere nuovamente le spese per il cambio del mutuo, tra cui quelle peritali e notarili che, però, sono interamente a carico della nuova banca e non del mutuatario.  

 

Infine, c’è la sostituzione che comporta la stipula di un nuovo contratto di mutuo e l’estinzione anticipata di quello precedente. In questo caso possono variare tutte le condizioni: tasso, durata, importo totale del mutuo, identità del mutuatario e addirittura l’immobile. In questo caso, però, bisogna considerare che si dovranno affrontare le nuove spese legate all’accensione di un nuovo mutuo e all’eventuale penale di estinzione anticipata di quello precedente (se prevista), tutte a carico del mutuatario.  

 

Dato, però, che le condizioni e le clausole bancarie potrebbero nascondere delle insidie, sarebbe consigliabile farsi assistere da un professionista in materia per evitare di stipulare nuove condizioni senza ottenere i risultati desiderati.

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