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Diritto immobiliare

Affitto con riscatto: di cosa si tratta

In un periodo dominato dalla crisi immobiliare l’affitto con riscatto può essere una formula interessante

Affitto con riscatto: di cosa si tratta - In un periodo dominato dalla crisi immobiliare l’affitto con riscatto può essere una formula interessante

Il mercato immobiliare è stato uno dei settori più colpiti dalla crisi finanziaria del 2011. E’ assolutamente vero che in Italia, soprattutto nei centri urbani più grandi (Roma e Milano ai primi posti) i prezzi delle case pre-crisi avevano raggiunto dei livelli insostenibili. Questo in quanto gli italiani hanno sempre visto nel mattone la forma più sicura d’investimento. Tuttavia nonostante la crisi sia stata parzialmente superata, grazie e soprattutto ai provvedimenti della BCE, il mercato immobiliare stenta ad oggi a ripartire e sicuramente si ripropone con dei prezzi notevolmente inferiori rispetto a poco meno di dieci anni fa. Ciò ha aperto ovviamente la strada ad altri tipi di soluzioni, che potessero venire incontro sia al venditore che all’acquirente, quali l’affitto con riscatto definito dal decreto legge del 2014 “sblocca Italia”. 

 

Con questa formula l’acquirente si impegna ad acquistare un immobile con la seguente formula: una caparra iniziale, un affitto per un numero variabile di anni e quindi il saldo. Ovviamente il prezzo complessivo d’acquisto viene definito al momento della stipula dell’accordo. Ma vediamo più in dettaglio.  

 

La caparra suggella il preliminare d’acquisto, attraverso il quale l’acquirente esercita un’opzione d’acquisto sull’immobile. In genere la caparra ammonta all’8-10% del prezzo finale. Ovviamente nel caso in cui l’acquirente decida di non acquistare più l’immobile, perde completamente la somma versata. Se è invece il proprietario a non ottemperare gli accordi, dovrà versare all’acquirente fino al doppio della caparra. Il preliminare può avvenire tramite scrittura privata o tramite atto notarile. Quest’ultimo trasforma l’acconto in preliminare di vendita, ma ha una durata limitata non prorogabile (massimo tre anni). Il preliminare di vendita implica l’iscrizione dell’immobile nei registri immobiliari, il che impedisce che lo stesso immobile possa essere sottoposto successivamente ad ipoteca. Al termine dei tre anni il giudice può cancellare il preliminare di vendita. Rimane ovviamente l’accordo tra le parti in termini di scrittura privata, il che però non offre nessuna garanzia all’acquirente in caso di fallimento o pignoramento.  

 

Il canone dell’affitto si compone di quota costituita proprio dal classico canone di locazione e un’altra che costituisce “l’acconto prezzo”, vale a dire un acconto da scalare dalla somma complessiva pattuita. L’acconto prezzo può variare, in base agli accordi, dal 15 fino al 50% del canone di locazione. Ma non c’è un limite né massimo e né minimo stabilito dalla legge. La percentuale è un accordo tra le parti. In genere ha una durata media di 3-5 anni, ma è tutelato per legge fino a massimo 10 anni. Mentre la caparra versata al preliminare viene persa se l’acquirente rinuncia all’acquisto, l’acconto versato tramite il canone maggiorato deve essere restituito.  

 

Questi sono gli elementi fondamentali della vendita tramite affitto con riscatto. Ovviamente possono essere parzialmente modificabili tramite un accordo tra le parti. Ad esempio se l’acquirente s’impegna a procedere con il saldo in un tempo breve (entro 1-2 anni), il proprietario può decidere che l’intera somma dell’affitto costituisca l’acconto.  

 

Indubbiamente la formula descritta può facilitare la vendita di un immobile, ovviando al problema della liquidità. Tuttavia cela dei rischi, che sia il proprietario che l’acquirente debbono conoscere. Per quanto riguarda il proprietario, deve essere cosciente che le formule che prevedono un periodo di acconto lungo possono poi concludersi in una mancata vendita. In quel caso, come già sottolineato, il proprietario è tenuto a restituire tutta la somma (ad eccezione della caparra) percepita mensilmente in qualità di acconto.  

 

Per questo è bene definire con precisione, al momento del preliminare, qual è l’effettiva percentuale del canone destinata all’acconto. E’ consigliabile, dunque, servirsi in ogni caso della prestazione di un legale per conoscere le norme e i diritti. Cercatelo nel nostro sito. Il primo contatto in studio è gratuito!    

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