Negli ultimi anni è aumentato notevolmente il numero dei contratti di affitto in Italia; secondo i più recenti dati dell'Istat sarebbero 4,5 milioni gli Italiani che hanno rinunciato ad acquistare casa, optando per l'affitto.
Si tratta di un numero importante che dimostra come i diritti e i doveri dei proprietari e degli inquilini devono essere chiaramente specificati per evitare spiacevoli contrasti che, nei casi peggiori, sfociano nei contenziosi giudiziari.
Un argomento molto dibattuto riguarda la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino. Vediamo, dunque, nel dettaglio quali spese competono ai rispettivi soggetti.
Chi paga le spese condominiali tra proprietario e inquilino?
La ripartizione delle spese condominiali è oggetto di libertà contrattuale, quindi proprietario e inquilino, in sede di stipulazione del contratto di affitto, dovranno accordarsi su quali spese siano a carico dell’uno e quali dell’altro.
Ma cosa succede se manca l'accordo?
Per arginare i conflitti tra proprietario e inquilino, è stato stipulato un accordo tra Confedilizia (l’associazione che rappresenta i proprietari) e i sindacati degli inquilini Sunia, Sicet e Uniat sulla ripartizione delle spese condominiali tra proprietari ed inquilini.
Il frutto dell’intesa è una tabella di ripartizione delle spese condominiali, registrata il 30 aprile 2019 presso l’Agenzia delle Entrate, che contiene voce per voce l’indicazione di chi debba pagare le spese.
Tabella di ripartizione delle spese condominiali 2019 tra proprietario e inquilino
Premesso che, in generale, le spese condominiali straordinarie spettano al proprietario e quelle ordinarie all’inquilino; riportiamo la tabella millesimale con le sue 79 voci di spesa raggruppate in 12 categorie.
INQUILINO |
PROPRIETARIO |
ASCENSORE
- Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni
- Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione
- Ispezioni e collaudi
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ASCENSORE
- Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti
- Adeguamento alle nuove disposizioni di legge
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AUTOCLAVE
- Manutenzione ordinaria
- Forza motrice
- Ricarico pressione del serbatoio
- Ispezioni, collaudi e lettura contatori
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AUTOCLAVE
- Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)
- Imposte e tasse di impianto
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IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI
- Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione
- Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme
- Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni
- Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili
- Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza
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IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI
- Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione
- Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme
- Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni
- Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili
- Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza
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IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA
- Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario
- Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale
- Lettura dei contatori
- Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua
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IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA
- Installazione e sostituzione degli impianti
- Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti
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IMPIANTI SPORTIVI
- Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.)
- Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa)
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IMPIANTI SPORTIVI
- Installazione e manutenzione straordinaria
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IMPIANTO ANTINCENDIO
- Manutenzione ordinaria
- Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi
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IMPIANTO ANTINCENDIO
- Installazione e sostituzione dell’impianto
- Acquisti degli estintori
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IMPIANTO TELEVISIVO CENTRALIZZATO E DI RICEZIONE DATI INFORMATIVI
- Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare
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IMPIANTO TELEVISIVO CENTRALIZZATO E DI RICEZIONE DATI INFORMATIVI
- Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare
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PARTI COMUNI
- Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico
- Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari
- Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti
- Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni
- Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni
- Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati
- Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
- Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile
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PARTI COMUNI
- Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico
- Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari
- Manutenzione straordinaria della rete di fognatura
- Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere
- Installazione e sostituzione di serrature
- Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
- Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali
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PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO
- Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti
- Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario
- Rifacimento di chiavi e serrature
- Tinteggiatura di pareti
- Sostituzione di vetri
- Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, del cavo, dell’impianto citofonico e videocitofonico e dell’impianto individuale di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo e satellitare
- Verniciatura di opere in legno e metallo
- Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento
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PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO
- Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti
- Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento
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PORTIERATO
- Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l (nella misura del 90%)
- Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. (nella misura del 90%)
- Manutenzione ordinaria della guardiola (nella misura del 90%)
- Materiale per le pulizie
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PORTIERATO
- Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l (nella misura del 10%)
- Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. (nella misura del 10%)
- Manutenzione ordinaria della guardiola (nella misura del 10%)
- Manutenzione straordinaria della guardiola
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PULIZIA
- Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.
- Spese per le pulizie appaltate a ditta
- Materiale per le pulizie
- Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia
- Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie
- Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti
- Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva
- Sacchi per la preraccolta dei rifiuti
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PULIZIA
- Spese per l’assunzione dell’addetto
- Spese per il conferimento dell’appalto a ditta
- Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia
- Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori
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SGOMBERO NEVE
- Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso
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SGOMBERO NEVE
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Per le voci non inserite nella Tabella di ripartizione delle spese condominiali, si rimanda alle norme di legge e agli usi locali.
Spese condominiali non pagate: conseguenze per l'inquilino moroso
Come per il mancato pagamento del canone di affitto pattuito, l'inquilino che non paga le spese condominiali rischia lo sfratto.
In quest ultimo caso, il proprietario potrà, dunque, procedere con lo sfratto e lo scioglimento anticipato del contratto.
Attenzione: il proprietario potrà sfrattare l'inquilino moroso solo nel caso in cui l'omesso versamento delle spese condominiali raggiunga un importo pari a due mesi di affitto, incluse le more.
Spese condominiali non pagate: conseguenze per l'inquilino proprietario
Se l’inquilino non paga le spese condominiali, l'amministratore di condominio potrà richiedere il pagamento della somma dovuta al proprietario.
L’amministratore di condominio, infatti, non può esigere il pagamento delle spese condominiali dall’inquilino in quanto soggetto estraneo al contratto di affitto che vede coinvolti solo il proprietario e l’affittuario.
L’amministratore di condominio, dunque, potrà con atto giudiziario richiedere al proprietario il pagamento delle spese, essendo il locatore l’unico soggetto obbligato verso il condominio.
Conclusione
Al fine di evitare contenziosi tra proprietari e inquilini nella gestione delle ripartizioni delle spese condominiali, si consiglia di ricorrere alla Tabella millesimale e contattare un Professionista del settore.
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