Amministratore di condominio: nomina, revoca, attribuzioni e obblighi


Ecco chi può essere nominato amministratore condominiale, quali sono le sue funzioni e obblighi e quando può essere revocato
Amministratore di condominio: nomina, revoca, attribuzioni e obblighi

La figura dell’amministratore di condominio, croce e delizia per molti condomini, ha visto rivedere le sue funzioni e gli oneri alla luce della riforma del condominio attuata con la Legge11 dicembre 2012 n. 220 entrata in vigore il 18 giugno 2013.

In parole semplici, l’amministratore condominiale è l’organo esecutivo del condominio e, per poter svolgere le sue funzioni, deve possedere determinati requisiti previsti dalla legge, così come modificati dalla disciplina del condominio negli edifici del 2012.

Il ruolo, le funzioni, i doveri, la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio sono disciplinati dal nostro codice civile (artt. 1129 e ss. c.c.) oltre che dalle disposizioni attuative del codice civile.

 

 

 


Chi può essere nominato amministratore di condominio

Prima della riforma del condominio, poteva essere nominato amministratore chiunque avesse raggiunto la maggiore età e avesse, dunque, acquisito la piena capacità di agire.

La legge 220/2012, invece, pone una stretta sulle attribuzioni, sulla possibilità di nomina e sui doveri dell’amministratore in nome di una maggiore professionalità e trasparenza del suo operato.

Con la riforma del condominio, infatti, è stato introdotto l'art. 71-bis nelle disposizioni di attuazione del codice civile che, al primo comma, elenca come di seguito i requisiti necessari per poter assumere l’incarico di amministratore condominiale. Può, dunque, essere nominato amministratore colui che:

a) gode dei diritti civili;

b) non è stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non è stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non è interdetto o inabilitato;

e) non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) che ha conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che ha frequentato un corso di formazione iniziale e svolge attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.


A proposito della formazione condominiale, va sottolineato il fatto che con il decreto ministeriale n. 140/2014 è stato introdotto l’obbligo a seguire corsi per la formazione continua. Tale precetto, però, non è necessario se l'amministratore viene scelto tra i condomini dello stabile. In questo caso, non vigerebbe neppure l’obbligo del conseguimento del diploma di scuola secondaria di secondo grado.

Infine, con la riforma condominiale è stato previsto che anche le società (sia di persone che di capitali) possano assumere l’incarico di amministratori condominiali a patto che i requisiti elencati siano rispettati “dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi”.

 


La nomina dell’amministratore di condominio

In base all’art. 1129 del codice civile, primo comma, la nomina di un amministratore condominiale è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Prima della riforma del condominio del 2012, il numero era inferiore e pari a quattro. Si può, comunque, decidere di nominare un amministratore anche se non si raggiunge il numero minimo di otto condomini che fa scattare l’obbligatorietà di nomina.

La carica di un amministratore ha la durata di 12 mesi, oltre i quali l’incarico può essere rinnovato per un tempo uguale oppure revocato con contestuale nomina di un nuovo amministratore. Se alla scadenza dell’anno, i condomini non provvedono al rinnovo o ad una nuova nomina, l’incarico può essere attribuito dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. Se, però, i condomini consentono all’amministratore di operare oltre la scadenza del mandato, quest’ultimo si intende rinnovato tacitamente conservando i propri poteri fino a nuova nomina da parte dell’assemblea condominiale.

La nomina dell’amministratore deve essere deliberata dall’assemblea condominiale annuale in seduta ordinaria, con la maggioranza qualificata prevista per la prima convocazione. Dati gli importanti risvolti per il condominio derivanti dall’operato dell’amministratore, il legislatore ha previsto che la nomina, il rinnovo o la revoca debba avvenire con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (ovvero almeno 500 millesimi) come prevedono le norme per le delibere in prima convocazione. Si tratta di un’accezione alla regola generale che prevede, in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentano almeno un terzo del valore dell’edificio.

Ultima osservazione, “l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato” e che metterebbe al riparo il condominio da possibili danni arrecati dall’amministratore (art. 1129 c.c., comma 3).

 


La revoca dell’amministratore di condominio

Come per la nomina, anche la revoca dell’amministratore condominiale deve essere deliberata dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei condomini che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (ovvero almeno 500 millesimi).

La causa più comune di revoca è quella prevista dal primo periodo del comma 10 dell’art. 1129 c.c., ovvero quella deliberata dall’assemblea che, in qualunque momento e senza dover fornire la motivazione, può revocare l’incarico, salvo versare all’amministratore revocato il compenso per l’attività svolta.

La revoca, però, può essere anche giudiziale, ovvero richiesta all'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino se l’amministratore:

-  non comunica senza indugio all’assemblea condominiale di aver ricevuto una citazione o un provvedimento che abbia un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni (oltre alla revoca, l’amministratore può essere tenuto a pagare l’eventuale risarcimento dei danni);

- non rende conto della gestione;

- compie gravi irregolarità.

Essendo “gravi irregolarità” una locuzione generica, il codice civile, al comma 11 dell’art. 1129 c.c., prevede espressamente le seguenti tipologie di gravi irregolarità, attraverso un elenco non esaustivo, ma esplicativo:

1) l’omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, e delle deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;

4) una gestione che può generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) la mancata cura del registro di analisi condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità e la mancata presentazione al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali (o societari in caso di società).

Se la revoca avviene “da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato”.

Inoltre, ogni singolo condomino può richiedere la convocazione dell’assemblea per deliberare la revoca dell’amministratore quando siano emerse gravi irregolarità fiscali oppure l’amministratore non abbia rispettato l’obbligo di apertura ed utilizzazione di un conto corrente condominiale.

Infine, diversa dalla revoca è la cessazione dell’incarico dell’amministratore che avviene quando quest’ultimo perde uno dei requisiti elencati alle lettere a), b), c), d) ed e) del paragrafo “Chi può essere nominato amministratore di condominio”. In tale circostanza, ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

 

 

Le funzioni dell’amministratore di condominio

Le attribuzioni dell’amministratore sono disciplinate dall’articolo 1130 c.c. che le elenca in dieci punti. In base al dispositivo della norma, l’amministratore condominiale deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

 


I doveri dell’amministratore di condominio

Nell’art. 1129 c.c. sono indicati i seguenti specifici doveri che l’amministratore è tenuto a rispettare:

- contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri condominiali (registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell'amministratore e registro di contabilità), nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata;

- sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, l’amministratore deve affiggere le sue generalità, il domicilio e i suoi recapiti;

- 6In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore;

- l’apertura di un conto corrente condominiale, postale o bancario, in cui far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio; ciò consente una maggiore trasparenza dell’operato dell’amministratore e una maggiore facilità dei condomini di controllare lo stato finanziario del condominio;

- alla cessazione dell'incarico, l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi;

- salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso;

- all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, l'amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

 

 

La rappresentanza dell’amministratore di condominio

L’amministratore condominiale rappresenta i condomini a fronte del mandato ricevuto dall’assemblea che ha deliberato la sua nomina.

La rappresentanza si estende anche in sede giudiziaria. Infatti, l’amministratore può agire in giudizio sia contro i condomini che contro terzi (c.d. legittimazione attiva), sia resistere in giudizio (c.d. legittimazione passiva) per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.

Per agire nei confronti di terzi, l’amministratore deve ottenere la preventiva autorizzazione o ratifica dell’assemblea condominiale, così come nel caso in cui debba resistere in giudizio, salvo che l’azione rientri nei limiti delle sue attribuzioni (in quest’ultimo caso non serve l’autorizzazione).

Come detto in precedenza, però, “qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini” (art. 1131 c.c.). Se l'amministratore non adempie a tale obbligo può essere revocato, può essere tenuto al risarcimento dei danni e può venir meno la legittimazione processuale.

 

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