Cambio della destinazione d’uso: come fare?


Lo “Sblocca Italia” ha semplificato le categorie ma per poter cambiare occorre attuare procedure urbanistiche e catastali
Cambio della destinazione d’uso: come fare?

Non è poi così infrequente l’esigenza di un cambio di destinazione d’uso di un immobile. Si pensi, ad esempio, la crescente trasformazione in loft di edifici originariamente utilizzati in ambito industriale, oppure la volontà di trasformare in appartamento i locali adibiti ad ufficio o viceversa. In ogni caso e indipendentemente dall’esigenza sottostante alla richiesta di cambio della destinazione d’uso di un terreno o di un immobile, occorre avviare tutta una serie di adempimenti sia di natura urbanistica che di natura catastale.

Da un punto di vista urbanistico, il Decreto Sblocca Italia, convertito con la Legge 164/2014, ha ridotto a quattro le categorie di destinazione urbanistica, inserendo il concetto di mutamento rilevante della destinazione d'uso. Nello specifico è stato modificato come segue l’art. 23-ter nel Testo Unico sull’edilizia (D.P.R. 380/2001):
"Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis)turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;

c) commerciale;

d) rurale
"

Ciò significa che se il cambio di destinazione d’uso avviene nell’ambito della stessa categoria, questo è sempre ammesso. E’ il caso, ad esempio, di una villa trasformata in albergo o viceversa. Mentre, se il cambio avviene da una categoria all’altra è necessaria l’autorizzazione del Comune. Per poter attuare un cambio di destinazione d’uso è necessario affidarsi a un professionista (geometra, architetto, ingegnere) non soltanto per ciò che concerne i lavori edili in senso stretto, ma soprattutto per realizzare un progetto edilizio che ottenga i titoli abilitativi, altrimenti si incorre in un abuso edilizio. Occorre, perciò, valutare se il progetto sia coerente con quanto stabilito dal Piano Regolatore Generale locale (P.R.G.) e dai regolamenti di igiene (rapporti aeroilluminanti, ecc...). E’ necessario capire se siano già presenti alcuni servizi o se, al contrario, bisogna provvedere con eventuali allacci di gas, luce... A seconda che si debbano avviare o meno opere edilizie per effettuare il cambio i destinazione d’uso sarà necessario richiedere il Permesso di costruire o presentare una Scia (ogni Comune, però, può avere regole proprio in merito). Se poi l’immobile in questione fa parte di un condominio bisogna anche provvedere a richiedere il parere dell’assemblea condominiale.

Oltre all’aspetto urbanistico, bisogna affrontare anche quello catastale. Una volta ottenuta l’autorizzazione e avviato i lavori edili, si dovrà presentare una dichiarazione di variazione d’uso al Catasto competente con il conseguente cambiamento della categoria catastale, delle rendite catastali e dei parametri per il calcolo delle eventuali imposte quali l’Imu, la Tari e la Tasi. Non è finita: con l’avvenuta variazione catastale in mano bisognerà poi recarsi nuovamente al Comune per richiedere il Certificato di agibilità. Va da sé che l’iter di cambio di destinazione d’uso non è certo un qualcosa che si possa fare in autonomia senza l’ausilio di un professionista esperto che conosca la materia e che ci possa mettere al riparo da autorizzazioni negate o, peggio ancora, da involontari abusi edilizi.

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