Cambio della destinazione d’uso: ora è più semplice?


Il Decreto Sblocca Italia ha introdotto una semplificazione delle modifiche di destinazione d’uso degli immobili. Ma (forse) solo in teoria…
Cambio della destinazione d’uso: ora è più semplice?

E’ frequente l’esigenza di modificare la destinazione d’uso degli immobili, ovvero la modalità di utilizzo dei locali in questione: ad esempio, quando si vorrebbe trasformare un appartamento destinato ad ufficio ad abitazione o viceversa. Oppure, caso ultimamente molto di moda, quando si vuole trasformare in loft uno spazio edilizio utilizzato originariamente in ambito industriale.

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile non è così semplice e scontato poiché, a seconda del cambio di destinazione che si vuole effettuare, occorre verificare e rispettare le norme urbanistiche, altrimenti si commetterebbe un abuso edilizio. A voler semplificare le cose ci ha provato il Decreto Sblocca Italia, convertito con la Legge 164/2014, che ha introdotto solo quattro categorie di destinazione urbanistica. La novità è stata introdotta con la legge di conversione che ha inserito l’art. 23-ter nel Testo Unico sull’edilizia (D.P.R. 380/2001), proprio in merito al "Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante".

L’articolo in questione recita al primo comma che: "Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale
"

Quindi, in base a quanto sancito dall’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 è stata prevista una drastica semplificazione del cambio di destinazione d’uso a patto che, per effettuare il cambio, sia fatta "salva diversa previsione da parte delle leggi regionali".

Proprio questa prima locuzione dell’articolo 23-ter potrebbe vanificare nella pratica una semplificazione che, quindi, potrebbe restare solo su carta. In base al terzo comma dell’articolo citato, le Ragioni avrebbero dovuto adeguare "la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo".

I novanta giorni dati alle Regioni per adeguarsi sono scaduti e solo tre regioni italiane si sono adeguate, ovvero Liguria, Toscana e Umbria. E in tutte le altre cosa succede? Verrebbe da dire che la frase "decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo" significhi che, in mancanza di adeguamento da parte delle Regioni, si possa applicare automaticamente la semplificazione voluta dal Decreto Sblocca Italia.

E invece, non è così, proprio a causa di quella prima frase dell’art. 23-ter che lascia salva ogni "diversa previsione da parte delle leggi regionali". In parole povere, se la Regione ha recepito la semplificazione dettata dal Decreto Sbocca Italia è attuabile la nuova norma sul mutamento d’uso urbanisticamente rilevante, mentre se viceversa la Regione non ha recepito la nuova normativa, vale ciò che è sempre stato stabilito dai Piani Regolatori generali (Prg) locali. Quindi, per il cittadino, non cambia assolutamente nulla e la semplificazione dello Sblocca Italia è destinata a restare una chimera.

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