Cedolare secca anche per le società

Con la Legge di Bilancio 2019 è stata estesa la possibilità di applicare il regime opzionale della cedolare secca anche su alcune tipologie di immobili ad uso commerciale.
L’agenzia delle Entrate, con la circolare 8/E/2019 ha fornito chiarimenti in merito.

Cosa prevede la cedolare secca

Prima di illustrare quali siano gli immobili ad uso commerciale che rientrano nella novità sulla cedolare secca introdotta dalla Legge di Bilancio 2019, è bene spiegare brevemente cosa prevede la disciplina della cedolare secca.

La cedolare secca è un istituto che prevede un’aliquota sull’imponibile sostitutiva a quelle ordinarie Irpef a scaglioni.

Il valore dell’aliquota sostitutiva varia a seconda che il contratto di locazione sia a canone libero (ovvero stabilito arbitrariamente tra proprietario e inquilino) oppure a canone concordato (ovvero stabilito da accordi raggiunti a livello locale tra le associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari, con il supporto del Comune, in base alla zona di ubicazione e alla categoria catastale dell’immobile). Il contratto a canone libero prevede la classica forma 4 + 4 (ovvero durata di 4 anni rinnovabile di altri 4), mentre il contratto a canone concordato prevede la formula 3 + 2 (cioè di durata di 3 anni rinnovabile per ulteriori 2).

L’aliquota della cedolare secca è pari:
- al 21% nel caso del contratto di affitto con canone libero
- al 10% (prima del 2014 era del 15%) nel caso di contratto di affitto con canone concordato o agevolato.

Fiscalmente, i redditi derivanti dalla locazione dell’immobile non concorrono a formare l’imponibile Irpef, ma vengono tassati, appunto, con l’aliquota sostitutiva della cedolare secca del 21% (o del 10% in regime di canoni concordati). Ciò poiché la tassazione con cedolare secca sostituisce le aliquote a scaglioni Irpef e le addizionali comunali e regionali.

Oltre all’applicazione di un’aliquota sostitutiva, la disciplina della cedolare secca prevede:
- l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro (a carico al 50% del proprietario e al 50% dell’inquilino nel regime ordinario)
- l’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo
- la mancata applicazione dell’aggiornamento Istat annuale a carico dell’inquilino.

Estensione della cedolare secca agli immobili a uso commerciale

La cedolare secca è una disciplina che, fino al 2019, era applicabile sugli introiti derivanti da contratti di locazione di immobili destinati a uso residenziale. Erano esclusi, quindi, gli edifici a uno commerciale.

Con la Legge di Bilancio 2019 è stata estesa la possibilità di applicazione della cedolare secca anche ad alcune tipologie di immobili ad uso commerciale, e precisamente a quelli che rientrano nella categoria catastale C/1, ovvero i negozi e le botteghe.

Sono, altresì, sottostanti la disciplina le relative pertinenze dei negozi e delle botteghe solo se congiuntamente locate e se sono classificate nelle seguenti categorie catastali:
•    C/2 – Magazzini e locali di deposito
•    C/6 – Stalle, scuderie e rimesse
•    C/7 – Tettoie chiuse e aperte.

I requisiti per poter usufruire della cedolare secca per i negozi e le botteghe sono i seguenti:

1.    Gli immobili adibiti a negozi o botteghe devono avere una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati.

2.    Il contratto di locazione deve essere stato stipulato nel 2019.

Nella circolare 8/E/2019 dell’Agenzia delle Entrate, però, si precisa che, per “evitare che i soggetti, con contratti già in corso, stipulino un nuovo contratto per avvalersi del regime opzionale della cedolare secca, è previsto che quest’ultimo regime non si applichi ai contratti conclusi nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere tra i medesimi soggetti un contratto di locazione per lo stesso immobile, poi interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

La scelta di applicare sul contratto di locazione la disciplina della cedolare secca deve essere effettuata in sede di registrazione del contratto di locazione e tale opzione ha la stessa durata del contratto, salvo revoca da effettuarsi entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.

Se, invece, in sede di registrazione del contratto di locazione non si è esercitata l’opzione della cedolare secca, è possibile, comunque, accedere negli anni successivi al regime sostitutivo comunicando la scelta all’Agenzia delle Entrate utilizzando i suoi servizi telematici oppure presentando il modello RLI.

Anche in questo caso, la comunicazione va effettuata “entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno” (cioè, entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità).

Per valutare la convenienza della cedolare secca rispetto al regime ordinario, è consigliabile affidarsi a un consulente fiscale e tributario in modo da confrontare costi e convenienza fiscale. Cercatelo nel nostro sito. Il primo contatto in studio è gratuito!