Cessione del preliminare di vendita, la caparra confirmatoria è un corrispettivo soggetto a IVA
Cessione del preliminare di compravendita: l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la somma versata dal cessionario al cedente a titolo di rimborso di caparra confirmatoria è soggetta a imposizione IVA (nel caso di passaggio tra due società) poiché è considerata un corrispettivo di vendita.
Il chiarimento dell’Amministrazione finanziaria è contenuto nella risposta ad interpello n. 95 del 4 marzo 2022.
Qual è il trattamento fiscale da riservare alla cessione del contratto preliminare di acquisto di un immobile tra due società con caparra confirmatoria?
È quanto è stato chiesto da un’impresa all’Agenzia delle Entrate che voleva dipanare i dubbi sull’importo dell’imposta di registro da versare.
L’amministrazione finanziaria, però, ha concluso che la stipula di cessione del preliminare di vendita si configura come una prestazione di servizi rilevante ai fini Iva e l'imposta di registro dovuta è quella prevista in misura fissa in virtù del principio di alternatività Iva/registro disciplinato dall'articolo 40 del TUR (Testo Unico dell’imposta di registro). Ciò poiché il rimborso della caparra confirmatoria è inquadrato in realtà come corrispettivo soggetto a IVA.
Vediamo, allora, la fattispecie nello specifico e i chiarimenti dell’agenzia finanziaria.
CESSIONE PRELIMINARE DI VENDITA: IL CASO
Il caso che è stato sottoposto all’Agenzia delle Entrate è quello di una cessione di preliminare di compravendita in cui è stata versata una caparra confirmatoria.
Nello specifico, una società “Alfa” ha stipulato con la società “Beta” un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile versando una caparra confirmatoria di 70 mila euro (fuori campo Iva) e impegnandosi a pagare una somma residua di 95 mila euro al momento del rogito.
Successivamente, però, la stessa società “Alfa” ha ceduto a titolo gratuito alla società “Gamma” il contratto preliminare di vendita in questione, ricevendo in cambio, come da accordi, il rimborso parziale di 50 mila euro della caparra confirmatoria versata precedentemente a “Beta”.
Di qui, la richiesta della società “Gamma” di ricevere chiarimenti in merito alla corretta applicazione dell'imposta di registro sulla somma versata ad “Alfa” a titolo di rimborso parziale della caparra confirmatoria al momento della registrazione dell'atto di cessione di preliminare a titolo gratuito.
Nella sua risposta, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’imposta di registro da versare è pari alla misura fissa di 200 euro in virtù del principio di alternatività Iva/registro e non quella proporzionale dello 0,50%. Ciò poiché il rimborso della caparra confirmatoria, in caso di cessione del contratto preliminare, non può essere considerata tale, ma come un corrispettivo rilevante ai fini Iva.
Ecco perché.
LA TASSAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Il contratto preliminare di compravendita, noto anche come compromesso, è un accordo mediante il quale l’acquirente e il venditore si obbligano reciprocamente alla successiva stipula del rogito.
Nel compromesso devono essere indicati gli elementi principali della compravendita, quali le informazioni anagrafiche e di residenza delle parti, l’ubicazione, i dati catastali e la descrizione dell’immobile oggetto del contratto, il prezzo di vendita, l’eventuale presenza di un mutuo e la data di stipula del contratto definitivo.
Oltre a ciò, è importante indicare anche gli ulteriori obblighi reciproci da adempiere prima del rogito.
Il compromesso produce tra le parti unicamente effetti obbligatori e non reali, poiché non è un contratto che trasferisce la proprietà dell’immobile, né consiste nell'obbligo per l’acquirente di corrispondere il prezzo pattuito. È un accordo che stabilisce obbligazioni reciproche relative a un successivo contratto definitivo.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla data della sua sottoscrizione ed è soggetto al pagamento:
• dell’imposta di registro stabilita nella misura fissa di 200 euro dall’articolo 10 della Tariffa Parte 1 allegata al TUR. Tale cifra, che precedentemente era di 168 euro, è stata aumentata a partire dal 1° gennaio 2014 dall’articolo 26 del Decreto-legge del 12 settembre 2013, n. 104;
• dell’imposta calcolata con un’aliquota dello 0,5% sulla caparra confirmatoria (nel caso fosse prevista nel compromesso);
• dell’imposta calcolata con un’aliquota del 3% se è previsto nel preliminare di compravendita il pagamento di acconti non soggetti a IVA.
In entrambi i casi, sia di versamento della caparra confirmatoria sia di acconti, l’imposta versata in sede di compromesso potrà essere decurtata dall’imposta principale dovuta in sede di rogito.
Nel caso sottoposto all’analisi dell’Agenzia delle Entrate, la società “Alfa” ha versato alla società venditrice una caparra confirmatoria di 70 mila euro, poi recuperata in parte (50 mila euro) dalla società istante. Quest’ultima ha chiesto quale fosse la corretta imposta di registro da versare al momento della registrazione dell’atto di cessione del compromesso.
LA TASSAZIONE SULLA CESSIONE DEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Per gli atti di cessione del preliminare di compravendita con caparra confirmatoria le cose cambiano poiché varia proprio la natura giuridica della caparra rispetto al compromesso.
Innanzitutto, va detto che la cessione del compromesso è possibile a patto che il promissario venditore sia d’accordo. A stabilirlo è l’articolo 1406 del Codice civile che afferma: "Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta".
Nel caso di specie, la società “Beta” ha accordato la cessione del compromesso da “Alfa” a “Gamma”.
Inoltre, va specificato che tra “Alfa” e “Gamma” vi è stata una successione a titolo particolare per atto tra vivi nel rapporto giuridico contrattuale. In altre parole, l’istante è subentrato nella posizione della società acquirente anche nella clausola che ha previsto una caparra confirmatoria di 70 mila euro.
Dunque, come si configura la somma di 50 mila euro versata dall’istante alla società acquirente?
L’Agenzia delle Entrate ha escluso che potesse configurarsi come caparra confirmatoria sulla quale versare un’imposta pari allo 0,5% del suo valore in sede di atto di registrazione della cessione del preliminare.
CESSIONE DEL COMPROMESSO: LA CAPARRA CONFIRMATORIA È CORRISPETTIVO SOGGETTO A IVA
La somma versata dall’istante alla prima società acquirente “Alfa” non è, dunque, da considerarsi come restituzione parziale della caparra confirmatoria.
Ciò proprio per la natura giuridica della caparra confirmatoria, che rappresenta una somma risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale di una delle parti.
Ma l’Agenzia delle Entrate, soprattutto, chiarisce quale sia la natura del contratto di cessione del preliminare di compravendita. Infatti, ai sensi dell'articolo 3, secondo comma, n. 5) del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, l’atto è una prestazione di servizi rilevante ai fini Iva.
La norma citata, infatti, stabilisce che “Costituiscono inoltre prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo:
(…)
5) le cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto.
Anche la Corte di Cassazione, nella sentenza 5 ottobre 2005, n. 19399, ripresa nella risposta ad interpello in questione, ha confermato che "la cessione della posizione giuridica di contraenza relativa ad un contratto preliminare di compravendita è una specie delle «cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto» che l'art. 3.2, n. 5, DPR 26 ottobre 1972, n. 633, considera prestazioni di servizio, se effettuate verso corrispettivo, le quali, ai sensi dell'art. 6.3.1 dello stesso atto normativo «si considerano effettuate all'atto del pagamento del corrispettivo»".
Dunque, se la somma di 50 mila euro è da considerarsi un corrispettivo versato a titolo di prestazione di servizio e non a titolo di caparra confirmatoria, l’acquirente cedente deve emettere fattura e addebitare l’IVA al cessionario.
Non è dovuta, quindi, un’imposta pari allo 0,5% della somma, ma un’imposta di registro pari alla misura fissa di 200 euro, come stabilito dal TUR.
Articolo del: