Compravendita: quali tasse si devono pagare?
Quando si compra casa è bene farsi i conti della serva, soprattutto quando si richiede un mutuo, perché il debito che si affronta non è solo il valore dell’immobile, ma anche le tasse e imposte correlate all’acquisto.
Inoltre, occorre tener presente anche le spese di accensione dell’eventuale mutuo, le spese notarili e le spese di agenzia (se ci si avvale di un intermediario immobiliare.
Le imposte non sono in misura fissa poiché variano a seconda che si acquisti una prima o seconda casa e dipendono anche dal fatto che il venditore sia un privato oppure un’impresa costruttrice.
In base a tali criteri si possono verificare 4 differenti situazioni:
1. Acquisto prima casa da privato;
2. Acquisto prima casa da impresa costruttrice;
3. Acquisto seconda casa da privato;
4. Acquisto seconda casa da impresa costruttrice.
Altra differenza che si presenta a seconda che il venditore sia un privato oppure un costruttore (o impresa di ristrutturazione) è il calcolo dell’imposta di registro. Nel caso in cui il venditore sia un privato, l’imposta è calcolata applicando una percentuale al valore catastale, mentre nel caso in cui il venditore sia un’impresa si verserà una quota fissa, ma occorre tener presente che si dovrà versare l’Iva.
Prima di esaminare le quattro situazioni, si riassume brevemente come calcolare il valore catastale.
Indice:
Come si calcola il valore catastale
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente di rivalutazione che dipende dal tipo di fabbricato (o terreno) associato ad una precisa categoria catastale.
Per gli immobili che fanno parte dei gruppi catastali A, C, D, E la rendita catastale deve essere preventivamente rivalutata del 5% mentre per gli immobili del gruppo B la rendita catastale deve essere rivalutata del 40%.
Ottenuta la rendita catastale rivalutata, si calcola il valore catastale moltiplicando il risultato ottenuto (rivalutato) per un coefficiente che varia a seconda della categoria catastale dell’immobile come segue:
• per i fabbricati (prima casa) il coefficiente è pari a 110;
• per i fabbricati (non prima casa) appartenenti alle categorie catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1) il coefficiente è pari a 120;
• per i fabbricati appartenenti alla categoria catastali B il coefficiente è pari a 140;
• per i fabbricati appartenenti alle categorie catastali A/10 e D il coefficiente è pari a 60;
• per i fabbricati appartenenti alle categorie catastali C/1 ed E il coefficiente è pari a 40,80.
Acquisto prima casa da privato
All’acquisto della prima casa da un privato sono legate agevolazioni che rendono la compravendita più economica rispetto alle altre soluzioni, compresa quella dell’acquisto della prima casa dal costruttore. Una prima importante agevolazione è la percentuale dell'imposta di registro al 2% che va calcolata sul valore catastale e non sul prezzo di acquisto.
Le uscite economiche da affrontare sono:
• Imposta di registro: 2% (grazie all’agevolazione prima casa);
• Imposta ipotecaria: in misura fissa di 50 euro;
• Imposta catastale: in misura fissa di 50 euro.
Dunque, facendo un esempio, se si acquistasse una prima casa del valore di 100.000 euro con una rendita catastale di 300 euro, l’imposta di registro sarebbe così calcolata:
Rendita rivalutata ---> 300 euro x 1,05% = 315 euro
Valore catastale ---> 315 euro x 110 = 34.650 euro
Imposta di registro ---> 34.650 euro x 2% = 693 euro
All’imposta di registro vanno aggiunti 100 euro per le imposte ipotecaria e catastale, dunque, la somma totale da versare corrisponderebbe a 793 euro.
Acquisto prima casa da impresa costruttrice
L’acquisto della prima casa da un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) prevede che si debba versare l’Iva sul prezzo di acquisto e non sul valore catastale, in aggiunta all’imposta di registro che, però, è in misura fissa. Anche in questo caso è prevista un’agevolazione per la prima casa che prevede una percentuale Iva inferiore rispetto alle seconde case.
Le uscite economiche da affrontare sono:
• Iva al 4%
• Imposta di registro: in misura fissa di 200 euro;
• Imposta ipotecaria: in misura fissa di 200 euro;
• Imposta catastale: in misura fissa di 200 euro.
Dunque, riprendendo l’esempio di prima dell’acquisto di una prima casa del valore di 100.000 euro con una rendita catastale di 300 euro, l’importo totale da pagare sarebbe:
Iva ---> 100.000 euro x 4% = 4.000 euro
Imposta di registro ---> 200 euro
Imposta ipotecaria ---> 200 euro
Imposta catastale ---> 200 euro
Dunque, la somma totale da versare corrisponderebbe a 4.600 euro, una cifra più elevata rispetto all’acquisto di una prima casa da un privato.
Acquisto seconda casa da privato
Per l’acquisto della seconda casa da privato (o comunque successiva alla prima casa) non sono più previste le agevolazioni riguardanti l’imposta di registro che viene calcolata nello stesso modo, ma applicando una percentuale più elevata. Restano invariati i valori dell’imposta ipotecaria e catastale.
Le uscite economiche da affrontare sono:
• Imposta di registro: 9%;
• Imposta ipotecaria: in misura fissa di 50 euro;
• Imposta catastale: in misura fissa di 50 euro.
Facendo sempre riferimento all’esempio precedente, se si acquistasse una seconda casa del valore di 100.000 euro con una rendita catastale di 300 euro, l’imposta di registro sarebbe così calcolata:
Rendita rivalutata ---> 300 euro x 1,05% = 315 euro
Valore catastale ---> 315 euro x 120 = 37.800 euro (in questo caso il coefficiente non è più 110, ma 120 essendo una seconda casa);
Imposta di registro ---> 37.800 euro x 9% = 3.402 euro
All’imposta di registro vanno aggiunti 100 euro per le imposte ipotecaria e catastale, dunque, la somma totale da versare corrisponderebbe a 3.502 euro.
Acquisto seconda casa da impresa costruttrice
Intuitivamente, anche per l’acquisto della seconda casa da un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) si deve versare l’Iva sul prezzo di acquisto (e sempre non sul valore catastale), in aggiunta alle altre imposte in misura fissa (che restano invariate). In questo caso la percentuale dell’Iva da pagare è più elevata ed è pari al 10% (ma arriva al 22% per gli immobili di lusso).
Le uscite economiche da affrontare sono:
• Iva al 10% (o al 22%);
• Imposta di registro: in misura fissa di 200 euro;
• Imposta ipotecaria: in misura fissa di 200 euro;
• Imposta catastale: in misura fissa di 200 euro.
Quindi, riprendendo per l’ultima volta l’esempio di prima dell’acquisto di una seconda casa del valore di 100.000 euro (ipotizzano un’unità immobiliare non di lusso) con una rendita catastale di 300 euro, l’importo totale da pagare sarebbe:
Iva ---> 100.000 euro x 10% = 10.000 euro
Imposta di registro ---> 200 euro
Imposta ipotecaria ---> 200 euro
Imposta catastale ---> 200 euro
Dunque, la somma totale da versare corrisponderebbe a 10.600 euro, la cifra più elevata rispetto a tutte le altre situazioni.
Per avere maggiori informazioni al riguardo, potete contattare un intermediario immobiliare. Cercatelo nel nostro sito. Il primo contatto in studio è gratuito!
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