Contratti di affitto a canone concordato, salva la cedolare secca al 10%

Dopo una prima fibrillazione seguita alla decisione del governo di un aumentare l’aliquota sostitutiva della cedolare secca sui contrati di locazione a canone concordato, l’esecutivo ha fatto dietro front e ha confermato l’aliquota ora vigente al 10%.

I contratti di locazione a canone concordato sono dei contratti in cui il canone mensile è ricompreso in un range stabilito in maniera tassativa dagli accordi raggiunti a livello locale tra le associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari in base alla zona di ubicazione e alla categoria catastale dell’immobile. Essendo accordi locali, il canone è diverso da città e citta. Di norma, però, è ben inferiore rispetto a quello di mercato che viene applicato nei contratti a canone libero.

Nei contratti a canone libero, infatti, il proprietario dell’appartamento può scegliere in maniera arbitraria l’ammontare del canone mensile da richiedere all’inquilino (con il solo limite della legge della domanda e dell’offerta!).

Anche la durata dei contratti è differente tra le due tipologie:
- il contratto tradizionale a canone libero deve avere una durata di 4+4 anni.
- il contratto a canone concordato deve avere una durata di 3+2 anni.

Anche la percentuale dell’aliquota sostitutiva della cedolare secca è differente tra le due tipologie:

- l’aliquota della cedolare secca è pari al 21% nel caso del contratto di affitto con canone libero;

- l’aliquota della cedolare secca è pari al è ridotta al 10% (prima del 2014 era del 15%) nel caso di contratto di affitto con canone concordato o agevolato.

Da un punto di vista fiscale, se si opta per la cedolare secca, i redditi derivanti dall’affitto non concorrono a formare l’imponibile Irpef, ma vengono tassati con un’imposizione sostitutiva del 10% in regime di canoni concordati (o del 21% nel caso di contratti a canone libero); inoltre, non si devono pagare né l’imposta di registro né quella di bollo.
Se invece non si opta per la cedolare secca, i redditi derivanti dall’affitto concorrono a formare la base imponibile sulla quale calcolare la tassazione in base agli scaglioni Irpef (dal 23% al 43%).

La proposta iniziale del governo era quella di incidere sulla sola aliquota sostitutiva relativa ai contratti di locazione con canone concordato.

Va detto che prima del 2014, l’aliquota della cedolare secca era pari al 15%; dal 2014 era stata ridotta al 10%. Successivamente, con la Legge di Bilancio 2018 era stato deciso di prorogare ancora per il biennio 2018-2019 l’aliquota ridotta al 10%. Dunque, a partire dal 2020 l’aliquota sostitutiva sarebbe dovuta ritornare al 15%, salvo ulteriori proroghe.

Invece, il governo aveva inizialmente optato per un aumento dell'aliquota al 12,5% (seppur inferiore al 15%) per poi decidere di ridurre “a regime” e, quindi, senza propendere per una ennesima proroga, l’aliquota al 10%.

Nell’art. 4 del DDL di Bilancio 2020 (Riduzione dell'aliquota della cedolare secca per contratti a canone concordato), infatti, è previso che: “All'articolo 3, comma 2, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, le parole "al 15 per cento" sono sostituite dalle seguenti "al 10 per cento".

Dunque, l’aliquota del 10% non è più frutto di una proroga, ma di una modifica che varrà finché non si deciderà di rimettere mano alla normativa di riferimento.