Compravendita immobiliare: cos'è la caparra confirmatoria?


Facciamo chiarezza sulla differenza tra caparra confirmatoria e acconto nel compromesso in sede di compravendita immobiliare
Compravendita immobiliare: cos'è la caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria è una somma di denaro (o una quantità di altri beni fungibili) che vengono consegnati da una parte all'altra al momento della stipula di un contratto allo scopo di tutelare entrambi ai fini dell’adempimento delle obbligazioni reciproche. 

A normarla è l'articolo 1385 del Codice civile che stabilisce: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”.

Dunque, in caso di adempimento, la caparra deve essere restituita alla parte che l’ha versata oppure deve essere portata in riduzione della somma totale o dei beni dovuti dal contratto.

Cosa accade se, al contrario, una delle due parti è inadempiente?

Il Codice civile, sempre all’articolo 1385 comma 2, regola le due fattispecie specifiche: 
•    se l’inadempimento è dovuto dalla parte che ha versato la caparra confirmatoria, la controparte può recedere dal contratto e trattenere la somma versata dalla parte;

•    se l’inadempimento è dovuto dalla controparte che ha ricevuto la caparra confirmatoria, la parte può recedere dal contratto e può esigere il doppio della somma o dei beni versati alla controparte.

Al comma 3 del citato articolo si specifica però, che “Se la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.

 

La caparra confirmatoria nel compromesso

La caparra confirmatoria nel preliminare di compravendita è una somma di denaro che il promissario acquirente versa al promissario venditore.

È una quota che aumenta la tutela di entrambe le parti dal rischio di inadempimento da parte di una delle due: il promissario acquirente sa che perderà la cifra versata se non stipulerà il successivo rogito; il promissario venditore sa che perderà addirittura il doppio della somma se ci ripenserà e non vorrà più vendere l’immobile. È in sostanza una sorta di garanzia sul buon esito della trattativa e dell’accordo siglato con il compromesso.

Corrispondere una caparra confirmatoria in sede di preliminare di compravendita non è obbligatorio, ma va da sé che nel caso non si facesse il compromesso perderebbe di significato poiché di fronte a un ripensamento, le parti rischierebbero ben poco di fronte a un inadempimento.

Il Codice civile, dunque, stabilisce che in caso di inadempimento da parte del promissario acquirente, il promissario venditore ha diritto a trattenere la caparra confirmatoria; in caso di inadempimento da parte del promissario venditore, il promissario acquirente ha diritto a trattenere il doppio della somma della caparra confirmatoria.

In caso di adempimento da parte di entrambe le parti, la caparra potrà essere restituita all’acquirente che dovrà versare l’intero prezzo di acquisto dell’immobile oggetto del rogito, oppure potrà essere utilizzata come acconto del prezzo stabilito e andrà a ridurre l’ammontare del debito totale dell’acquirente.

Spesso usati impropriamente come sinonimi, caparra confirmatoria e acconto sul prezzo sono elementi differenti in sede di compravendita, anche da un punto di vista fiscale.


Differenza tra caparra confirmatoria e acconto

Entrambi gli istituti prevedono la corresponsione al venditore di una somma di denaro anticipata rispetto al rogito e al passaggio di proprietà di un immobile, ma il loro scopo e il loro trattamento (anche fiscale) è differente.

Come visto nel paragrafo precedente, la caparra confirmatoria rappresenta una sorta di garanzia all’adempimento delle parti.

L’acconto non rappresenta alcuna tutela dal rischio di ripensamento, ma è semplicemente un anticipo della somma dovuta per la compravendita immobiliare. Al momento dell’atto notarile del passaggio di proprietà, l’acconto andrà a decurtare il prezzo di vendita.

La differenza è importante ai fini risarcitori. Mentre la caparra confirmatoria viene trattenuta dalla parte adempiente (di ammontare doppio se è appannaggio dell’acquirente), l’acconto deve comunque essere restituito, salvo poi la facoltà dell’adempiente di agire nei confronti della parte inadempiente per ottenere un risarcimento dei danni.

Anche ai fini fiscali la differenza è importante. Infatti, se sulla caparra confirmatoria si deve versare un’imposta pari allo 0,5% del suo valore, nel caso degli acconti l’aliquota dell’imposta sale al 3%.

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