Covid-19: è possibile la proroga per l’agevolazione “prima casa”?

Come è ormai noto, è possibile acquistare una nuova casa usufruendo delle agevolazioni “prima casa” anche se si è già proprietari di un'altra unità immobiliare. Ciò è possibile, però, solo a condizione di vendere la casa già in possesso entro un anno dalla data del rogito della seconda “prima casa”.

Tale possibilità è stata inserita con il comma 55 della Legge di Stabilità 2016 (pubblicata sul Supplemento Ordinario n. 70 alla Gazzetta Ufficiale del 30.12.2015 n. 302). Tale comma ha inserito il comma 4-bis alla nota II-bis) dell’Articolo 1, Tariffa Parte 1 (“Atti soggetti a registrazione in termine fisso”) che recita “L'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il  requisito  di  cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i  requisiti  di  cui  alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano  senza  tener  conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate  nella  lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4”.

In altre parole, è in vigore la possibilità di acquistare una seconda “prima casa” usufruendo dell’aliquota agevolata del 2% (in caso di compravendita tra privati) a patto di vendere la casa posseduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Il problema che hanno dovuto affrontato molte persone durante il periodo del lockdown è stato quello di non aver potuto rispettare il termine di un anno a causa della chiusura di molte attività e servizi dovuta al distanziamento sociale.

E’ ciò che è successo ad un contribuente che si è rivolto all’Agenzia delle Entrate per chiedere se fosse possibile una proroga del termine di un anno per poter vendere la prima casa in modo da non perdere le agevolazioni sull’acquisto della nuova unità immobiliare.

L'istante ha affermato di aver acquistato nel maggio 2019, tramite una vendita giudiziaria, un appartamento fruendo delle agevolazioni “prima casa”. Il pagamento è stato effettuato contestualmente alla vendita giudiziaria, ma la consegna delle chiavi è avvenuta due mesi dopo, a luglio 2019.
A gennaio 2020, lo stesso istante ha accettato l’offerta di acquisto dell’appartamento già di proprietà (e acquistato a suo tempo usufruendo delle agevolazioni “prima casa”) da parte di un’acquirente che ha condizionato la compravendita all’erogazione del mutuo fondiario da parte della banca prescelta.

Purtroppo, a causa del lockdown l’acquirente non è riuscita ad ottenere nei tempi previsti la risposta della banca in merito al mutuo richiesto. Di conseguenza, l’istante non è riuscito a rispettare il termine di un anno previsto per la vendita della prima “prima casa” per poter godere dei benefici fiscali.

Il quesito posto all’Agenzia delle Entrate dall’uomo è se sia possibile estendere il termine previsto da 12 a 24 mesi.
Nella risposta all’interpello n. 345 dell’11 settembre 2020, l’Agenzia delle Entrate ha dato parere favorevole, anche se con termini di sospensione differenti.

L’Agenzia delle Entrate ha preliminarmente rammentato la normativa vigente di riferimento (Nota II-bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 del 1986).

Tale disciplina stabilisce l'applicazione dell'imposta di registro agevolata del 2% per le compravendite, ad eccezione di quelle di unità immobiliari comprese nelle categorie catastali A1, A8 e A9.

Sempre la stessa disciplina prevede il termine perentorio di un anno per la vendita della casa pre-posseduta dal momento dell’acquisto della nuova “prima casa”, pena l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, oltre al pagamento di una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e degli interessi.
Ma, ha ricordato l’agenzia fiscale, il decreto-legge dell'8 aprile2020, n. 23 (meglio noto come Decreto “liquidità” ha previsto, tra le tante, anche la sospensione dei termini relativi all'agevolazione “prima casa”.

L'art. 24 del Decreto Liquidità citato ha sospeso gli adempimenti legati all’agevolazione “prima casa” in modo da evitare di perdere le agevolazioni a causa dell’emergenza epidemiologica da Covid-19.

La norma in questione recita: “I termini previsti dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020”.

La stessa agenzia fiscale aveva poi emesso la circolare n. 9 del 13 aprile 2020 per fornire chiarimenti in merito ai termini delle sospensioni.

Nella citata circolare è stato specificato, nello specifico, che i termini oggetto di sospensione sono:
- il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale l’acquirente deve necessariamente trasferire la sua residenza;
- il termine di 1 anno entro il quale l’acquirente che ha venduto la “prima casa”, entro i cinque anni successivi dall’acquisto, deve acquistarne un’altra da destinare come principale;
- il termine di 1 anno entro il quale l’acquirente che ha acquistato una nuova “prima casa”, deve vendere la “vecchia prima casa” ancora in suo possesso;
- il termine di 1 anno dalla vendita della “prima casa” stabilito per il riacquisto di un’altra abitazione su cui si vuole far riconoscere un credito d’imposta di registro (o di Iva) corrisposto sul precedente acquisto.

Tali termini sospesi riprenderanno a decorrere, in base all’art. 24 del Decreto Liquidità, a partire dal 1° gennaio 2021.

Dunque, con riferimento al caso dell’istante, questi avrebbe dovuto alienare la casa pre-posseduta entro maggio 2020, ma grazie alla sospensione dei termini (tra cui quello di un anno entro cui venderla), l’uomo può usufruire delle agevolazioni “prima casa” e il termine per la compravendita riprenderà a partire dal 1°gennaio 2021.