Edifici abusivi, la sanatoria va richiesta sull’intero edificio


Cassazione, per bloccare un ordine di demolizione va presentata la sanatoria su un intero edificio e non solo su una porzione di esso
Edifici abusivi, la sanatoria va richiesta sull’intero edificio


Con la sentenza 29088/2019 depositata il 3 luglio 2019, la Corte di Cassazione si è nuovamente pronunciata sulla richiesta di sanatoria atta a impedire la demolizione di una costruzione.

I giudici hanno pronunciato il principio in base al quale, per bloccare un ordine di demolizione, la sanatoria deve essere presentata sull’intera costruzione e non attraverso più istanze riguardanti ognuna una porzione del fabbricato. In altre parole, la sanatoria deve riguardare l’edificio nella sua interezza e non solo una parte di esso.

La ragione che sta alla base di questo orientamento è evitare che le singole istanze, presentate in maniera autonoma su porzioni differenti dell’edificio, possano nel loro insieme riguardare un’unità immobiliare che ha subìto un aumento della volumetria in maniera abusiva maggiore rispetto ai limiti stabiliti dalla legge.

Per chiarire la decisione della Corte, partiamo dall’illustrazione del caso.

I proprietari di un edificio, che era stato ereditato dopo che erano state apportate modifiche in maniera abusiva, hanno presentato istanze di sanatoria per bloccare un ordine di demolizione. Però, al posto di presentare una singola istanza sull’intera costruzione, gli eredi avevano presentato differenti istanze di sanatoria aventi ad oggetto le singole porzioni dell’edificio ereditato.

La Corte di Cassazione, però, ha stabilito che per bloccare un ordine di demolizione, la richiesta di sanatoria deve riguardare tutta la costruzione abusiva e non solo le singole parti di essa.

In sostanza, la sanatoria deve essere presentata sull’edificio nella sua totalità che, quindi, va considerato come un complesso unitario.

Per illustrare la ratio della loro decisione, i giudici citano nella sentenza l'art. 39, comma 1, legge 724/1994 che stabilisce i limiti volumetrici oltre i quali gli abusi non possono essere sanati per eccessivo aumento della volumetria del fabbricato preesistente.

Nello specifico, il comma citato indica che si applicano le disposizioni dei capi IV e V della legge 47/1985 (“Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie”) sulle “opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993” e “che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

Dunque, se l’abuso non ha comportato un ampliamento superiore ai limiti volumetrici citati e gli abusi sono stati realizzati prima del 31 dicembre 1993 è possibile ottenere la concessione edilizia in sanatoria cd. Speciale.

Ora, gli ermellini hanno sottolineato il fatto che presentando istanze di sanatoria separate sulle diverse porzioni dell’unità immobiliare, vi potrebbe essere il rischio che nelle singole istanze gli abusi non superino i limiti volumetrici anche quando ciò avverrebbe se si fosse presentata una sola istanza sull’intero edificio.

In altre parole, il rispetto dei limiti volumetrici deve essere provato sull’intero edificio e non solo su parziali parti di esso poiché nelle singole istanze la volumetria potrebbe essere legale (cioè inferiore ai 750 metri cubi, ma se si prendono in considerazione in maniera unitaria tutti gli abusi effettuati sulle diverse porzioni dell’immobile, il limite legale potrebbe essere superato.

Per tale ragione, la Cassazione non ha bloccato l’ordine di demolizione nel caso in questione e ha ribadito l’importante principio in materia di abusi edilizi.

 

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