Gli infortuni nei condomini

Quando si parla di condominio vengono in mente le assemblee, gli amministratori, le liti frequenti e le spese da pagare. Ciò a cui normalmente non si pensa è che il condominio può essere il luogo di un incidente. Le cause inoltrate al condominio per incidenti, che hanno interessato uno dei condomini o terzi, al contrario sono estremamente frequenti, per questo molte amministrazioni condominiali propongono ai condomini di stipulare un’assicurazione che tuteli loro da eventuali richieste di risarcimento. Ma vediamo più in dettaglio in che cosa consiste la responsabilità del condominio.
L’articolo 2051 del c.c. sancisce che ciascuno è responsabile delle cose che ha in custodia, salvo "caso fortuito". Ne consegue che tutti i condomini, in quanto proprietari dell’immobile (l’oggetto della loro custodia, appunto), rispondono in solido dei danni che si verificano all’interno del condominio. Rispondere "in solido" vuol dire che il danneggiato può inoltrare una causa di risarcimento ipoteticamente anche ad un solo condomino. Quest’ultimo, se tenuto a risarcire, potrà successivamente "rifarsi" sugli altri condomini. Ovviamente ciò accade assai di rado. Generalmente le cause di risarcimento vengono inoltrate a tutto il condominio, il quale è chiamato a pagare direttamente se si riconosce una responsabilità effettiva. In questo caso il condominio, se dotato di un’assicurazione, sarà dovuto a coprire solo la cifra eventualmente eccedente il massimale previsto dall’assicurazione. L’articolo 2051 del c.c. cita il "caso fortuito" come motivazione che esclude la responsabilità del "custode".
In termini pratici ciò si traduce nel fatto che il condominio è tenuto ad attenersi a precise norme di sicurezza e manutenzione, tra cui anche la segnalazione e la messa in sicurezza di alcuni potenziali pericoli, come ad esempio una banale buca. Se nonostante il rispetto delle norme citate, si verifica un incidente il condominio non ne risponde o comunque può impugnare la richiesta di risarcimento. Ad esempio se per la pulizia delle scale viene opportunamente segnalato il pericolo di scivolare e ne viene temporaneamente ostacolato il transito e ciò nonostante la vittima dell’incidente decide in ogni caso di percorrere le scale, scivolando e riportando un danno, il condominio non è tenuto a risarcire. Oppure ancora se la manutenzione degli scarichi condominiali viene fatta rispettando le norme vigenti e a seguito di un temporale eccezionale, e non previsto, si verifica l’allagamento di un terrazzo o di un appartamento, il condominio non è tenuto a rispondere. In sostanza il caso fortuito prevede o la condotta di per sé pericolosa del danneggiato o un evento imprevedibile e presuppone che le norme di manutenzione e di sicurezza siano state rispettate.
Ma un soggetto che subisce un infortunio nell’ambito di un condominio cosa deve fare per ottenere il giusto risarcimento? In primo luogo deve poter dimostrare che l’infortunio sia effettivamente avvenuto nel condominio, il che è semplice se viene richiesto l’intervento di un mezzo di soccorso, altrimenti è necessario circostanziare l’evento ricorrendo a testimoni che però devono essere identificati subito e non a posteriori. Quindi deve sottoporsi ad una visita medica il giorno stesso dell’evento. La cartella del pronto soccorso riferirà il danno riscontrato, gli interventi necessari per il suo trattamento e infine la prognosi. Prima di avanzare la richiesta di risarcimento è sempre opportuno, soprattutto nei casi più gravi, di avvalersi della perizia di un medico legale, in quanto è l’unico specialista in grado di quantificare effettivamente il danno subito. Alla documentazione clinica dovranno essere allegate le eventuali spese mediche e quindi potrà essere avanzata una richiesta formale di risarcimento al condominio, che verrà inoltrata, se presente, alla relativa compagnia assicuratrice. Quest’ultima in genere si serve di un perito per accertare che il danno subito non possa essere ascritto al "caso fortuito". In quest’ultimo caso la richiesta può essere rigettata. Ovviamente le compagnie assicuratrici, salvo casi lampanti come la caduta di una tegola del tetto o di parte dell’intonaco, riescono spesso a trovare dei motivi per non erogare il risarcimento. In questo caso, qualora le motivazioni addotte siano discutibili o quantomeno opinabili, è indispensabile avvalersi di una dovuta tutela legale. Se fin dall’inizio l’infortunato intuisce che la sua richiesta di risarcimento potrà incontrare delle difficoltà, rivolgendosi direttamente a studi legali specializzati in infortunistica, potrà anche avvalersi contestualmente della perizia medico legale offerta dai periti dello stesso studio, accorciando i tempi, già di per sé di certo non brevi, della giustizia.