Il Catasto dei Terreni e dei Fabbricati


Sono i registri di tutti gli immobili d'Italia, rurali e urbani. Sono necessari ai fini fiscali e per identificarne le caratteristiche
Il Catasto dei Terreni e dei Fabbricati

Il Catasto è il registro di tutti gli immobili presenti sul territorio nazionale nel quale vengono conservati tutti quei documenti (atti, registri, elementi grafici e disegni) che servono a descrivere il bene immobile, che sia un terreno o un fabbricato, situato in un determinato Comune. In Italia esistono due tipi di Catasto: il Catasto Terreni, che registra tutti i terreni agricoli e i fabbricati rurali, e il Catasto Fabbricati, che registra tutti i fabbricati urbani.

I due tipi di Catasto, pur avendo delle diversità, prima fra tutte la tipologia del bene immobiliare censito, hanno delle caratteristiche comuni. Innanzitutto sono geometrici: significa che il bene in oggetto deve essere rappresentato su una mappa attraverso un rilievo planimetrico che deve essere effettuato da un geometra. Inoltre, sono entrambi particellari, ovvero hanno la particella come unità di misura (si chiama particella catastale per i terreni e per i fabbricati rustici e unità immobiliare per gli immobili urbani e abitativi). Nel D.M. n°28/1998, la particella di possesso è definita come "porzione di terreno, situata nello stesso comune e foglio di mappa, caratterizzata da continuità fisica e isopotenzialità produttiva, nonché da omogeneità di diritti reali sulla stessa esistenti". I Catasti, infine, non sono probatori: non servono cioè ad accertare la proprietà immobiliare; diventano, però, probatori dopo vent’anni dalla loro attivazione in quanto, trascorso tale termine, gli eventuali possessori diventano proprietari per usucapione.

La funzione dei Catasti è essenzialmente fiscale poiché fungono da riferimento per una corretta applicazione delle imposte sui terreni, fabbricati rurali e fabbricati urbani e un esatto computo della rendita catastale.

La storia del Catasto italiano è lunga: istituito nel 1886, è stato più volte rivisto dalle leggi successive in materia di revisione degli estimi. La sua gestione, recentemente, era stata affidata all’Agenzia del Territorio (istituita con il D.Lgs n°300/1999). Successivamente, è passata all’Agenzia delle Entrate con il D.Lgs n°95/2012. Una curiosità: prima dell’unificazione dell’Italia esistevano in tutta la penisola italica 22 catasti suddivisi in 9 compartimenti (ligure-piemontese, lombardo-veneto, parmense, modenese, toscano, pontificio, napoletano, siciliano, sardo).

Cosa succede nel caso si volesse edificare una nuova costruzione? E’ necessario rivolgersi a un geometra che dovrà disegnare sulla mappa catastale la sagoma del fabbricato, che in gergo tecnico viene chiamata tipo mappale. Se la nuova costruzione è un fabbricato di tipo rurale, la sua registrazione avviene al solo Catasto Terreni e viene rappresentata graficamente dalla sola sagoma nella mappa catastale. Se, invece, il fabbricato è urbano, la sua registrazione passa al Catasto Fabbricati e per ogni unità immobiliare che eventualmente venisse costruita, sarebbe necessaria una rappresentazione della relativa planimetria catastale. Semplificando, da una stessa particella del Catasto Terreni si possono formare uno o più immobili urbani da registrare al Catasto Fabbricati. A ciascuno di questi, viene attribuito un subalterno. In questo modo, ogni abitazione è identificata con una planimetria catastale e da una visura.

La visura catastale è un documento rilasciato, quindi, dall’Agenzia delle Entrate in cui sono contenuti i dati principali del bene in oggetto, sia esso un terreno, un fabbricato rurale o un immobile. La differenza tra le diverse categorie è che, per le abitazioni, sono elencati il foglio, la particella, il subalterno del Comune di appartenenza (così come rilevati dal geometra) e la rendita catastale; per i terreni, la visura elenca il foglio, la particella e il reddito dominicale. In entrambi i casi, nella visura compaiono i nomi del proprietario e, eventualmente, del nudo proprietario e dell’usufruttuario, se presenti.

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