Imposta di registro, ipotecaria e catastale: niente agevolazioni per i FIA


Le società di gestione del risparmio, anche se istituisce i fondi immobiliari chiusi non può usufruire delle agevolazioni
Imposta di registro, ipotecaria e catastale: niente agevolazioni per i FIA

Una società francese iscritta all'albo dei gestori comunitari FIA (fondo immobiliare chiuso), che si occupa di gestione di Fondi Comuni di Investimento Alternativi Italiani Immobiliari di Tipo Chiuso riservati a investitori qualificati, ha proposto interpello all’Agenzia delle Entrate (interpello n. 204 del 2020) per sapere se, nell’ambito di un progetto edilizio poteva godere delle agevolazioni previste dall’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34.

La norma citata prevede agevolazioni in merito l'acquisto di interi fabbricati da demolire per lo sviluppo e la vendita di nuovi immobili.

La società francese, nel caso specifico, stava proprio valutando l'investimento in alcuni fabbricati cielo terra, alcuni dei quali accatastati nella categoria D/8 e altri nella categoria A/4 da trasformare in edifici residenziali dopo interventi di demolizione e ricostruzione. Il progetto prevedeva l’acquisto e la successiva vendita dei fabbricati in nome e per conto di uno o più fondi comuni d'investimento alternativi italiani immobiliari di tipo chiuso gestiti dalla stessa società.

Per tale motivo, la società francese ha richiesto all’Agenzia delle Entrate se poteva usufruire dei benefici introdotti con la norma citata.

L'articolo 7 del D.L. 34 del 2019 prevede che, fino al 31 dicembre 2021, l'imposta di registro, ipotecaria e catastale siano applicate nella misura fissa di euro 200 ciascuna se avviene l’acquisto di "interi fabbricati" da parte di "imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare" a patto che l'acquirente, entro i dieci anni successivi all'acquisto, alternativamente:

- provveda alla demolizione e alla ricostruzione del fabbricato con il conseguimento di una delle classi energetiche "NZEB", "A", "B";

- provveda alla realizzazione degli interventi edilizi di manutenzione straordinaria;

- provveda alla realizzazione di interventi di restauro e di risanamento conservativo;

- provveda all’alienazione di almeno il 75% del volume del fabbricato stesso.

Nel caso non venissero rispettate le condizioni elencate sopra, le imposte sono dovute nella misura ordinaria e si dovrebbe pagare una sanzione pari al 30% delle stesse imposte.

Il nodo cruciale, dunque, per capire se la società istante potesse usufruire delle agevolazioni era stabilire o meno se potesse rientrare nella dicitura di "impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare" (soggetti beneficiari in base all’art. 7 del D.L. 34/2019).

La risposta dell’Agenzia delle Entrate è stata negativa poiché, come poi ha illustrato, i fondi comuni di investimento (anche immobiliari) costituiscono patrimoni separati rispetto alla società di gestione del risparmio che li ha istituiti e che compie l’acquisto di immobili a fine investimento (come la società istante).

Nel rispondere all’interpello, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato in via preliminare il divieto di analogia sancito dall'art. 14 delle disposizioni preliminari al codice civile, per le leggi che fanno eccezione a regole generali o a alle norme che dispongono agevolazioni, come nel caso specifico.

Detto ciò, per stabilire se il FIA sia paragonabile ad un’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, l’Agenzia delle Entrate ha citato dapprima l'art. 1, comma 1, lettera j) del D.lgs. 58/1998, n. 58 (TUF), che definisce il fondo comune d'investimento come «l'Oicr (Organismo di investimento collettivo del risparmio) costituito in forma di patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito in monte».

Inoltre, ai sensi del successivo articolo 36, comma 4, dello stesso Decreto legislativo «ciascun fondo comune di investimento, o ciascun comparto di uno stesso fondo, costituisce patrimonio autonomo, distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio e da quello di ciascun partecipante, nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla medesima società».

In merito alla specifica società francese, nell’interpello si evidenzia che l'articolo 1, del Decreto Ministeriale 5 marzo 2015, n. 30 emanato dal MEF (in attuazione dell'art. 39 del T.U.F.) - definisce ali tipologie di organismi d'investimento collettivo del risparmio come «fondi (...) che investono in beni immobili, diritti reali immobiliari, ivi inclusi quelli derivanti da contratti di leasing immobiliare con natura traslativa e da rapporti concessori, partecipazioni in società immobiliari, e parti di altri FIA immobiliari, anche esteri».

Per argomentare la decisione, l’Agenzia delle Entrate ha citato anche alcune specifiche pronunce della Cassazione relative alla qualificazione giuridica dei FIA. In particolare, con la sentenza n. 16605 del 2010, la Suprema Corte ha affermato il principio secondo cui "I fondi comuni di investimento costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio che li ha istituiti".

Tale principio è stato recentemente ribadito anche con la sentenza n. 12062 del 2019, secondo cui "i fondi comuni d'investimento (nella specie, fondi immobiliari chiusi), disciplinati nel T.U.F. (D.lgs. n. 58 del 1998, e successive modificazioni), sono privi di autonoma soggettività giuridica, costituendo patrimoni separati della società di gestione del risparmio. Tanto questa Corte ha già affermato ulteriormente sottolineando che, in caso di acquisto nell'interesse del fondo, l'immobile acquistato deve essere intestato alla società promotrice o di gestione la quale ne ha la titolarità formale ed è legittimata ad agire in giudizio per far accertare i diritti di pertinenza del patrimonio separato in cui il fondo si sostanzia. A tale orientamento va data continuità, non essendo prospettate serie ragioni a esso contrarie (cfr. Cass. n. 16605-2010)".

Proprio a fronte della specifica natura giuridica del FIA non paragonabile ad un’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, la società istante, e quindi le società di gestione del risparmio, anche se istituiscono fondi immobiliari chiusi (i cui patrimoni sono autonomi), non possono usufruire delle agevolazioni sul pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali previste dall’art 7 del D.lgs. 34/2019.

 

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