Modifiche alle facciate dei condomini: serve il consenso di tutti i condomini

La recente sentenza della Sesta Sezione del Tar Campania n. 5253/2020, pubblicata il 16 novembre 2020, sancisce che per realizzare o sanare opere che modifichino l’aspetto della facciata è necessario che il committente ottenga il preventivo consenso ai lavori da parte di tutti i condomini. In caso contrario, il titolo abilitativo rilasciato dal Comune può essere revocato.

La sentenza in questione, che riguarda la trasformazione di una finestra in balconcino, è interessante sia perché espone il principio in base al quale la modifica della facciata deve essere accettata dal condominio anche se non vi siano evidenti modifiche estetiche e, soprattutto, perché mette in relazione la normativa urbanistica e paesaggistica e il diritto condominiale.
Ma per capire la portata della sentenza è bene illustrare il caso in questione.

La trasformazione di una finestra in balcone

Il caso che il Tar Campania si trovato a dirimere è quello di un condomino che ha impugnato il permesso di costruire rilasciato dallo sportello comunale di competenza contro un altro condomino che intendeva trasformare una finestra presente nel prospetto dell’edificio fronte strada in balcone.

Il ricorrente è il proprietario di un locale deposito mentre l’altro condomino che voleva effettuare i lavori è proprietario dell’immobile sito al piano superiore.

Secondo il ricorrente, la realizzazione di un balcone in sostituzione di una finestra:

1.    sarebbe avvenuta senza che vi fosse il consenso dei condomini, elemento importante non tanto per questioni di potenziale conflitto tra le pretese soggettive degli stessi quanto per l’interesse di tutti nella conservazione della struttura originaria del fabbricato;

2.    gli avrebbe arrecato un pregiudizio poiché la copertura del vano di ingresso all’immobile di sua proprietà avrebbe ridotto la luce naturale dell’immobile, oltre a determinare un innaturale e più gravoso scolo delle acque piovane;

3.    sarebbe avvenuta in mancanza di una idonea istruttoria volta ad accertare che la realizzazione del balcone non avrebbe inciso sulla statica dell’edificio.

Da parte sua, la controricorrente ha affermato che l’intervento edilizio avrebbe comportato il ripristino dell’originaria configurazione della facciata dato che fino agli anni ‘90 presentava non una finestra ma, appunto, un balcone che poi era stato trasformato in finestra.

La necessità del consenso da parte di tutti i condomini

Sulla questione, il Tar Campania si è espresso sottolineando che “occorre il consenso del condominio quando uno dei condomini intenda realizzare (o sanare) opere che modifichino la facciata dell’edificio”.

E tale principio ha una portata generale poiché “si applica anche quando l’interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica”.
Di conseguenza, a meno che non ci sia il consenso di tutti i condomini, il giudice amministrativo non può considerare, a maggior ragione, irrilevanti le modifiche che cambino il prospetto della facciata anche dal profilo estetico.

Sul punto poi, nella sentenza è stato sottolineato come il Consiglio di Stato ha precisato che: “La giurisprudenza ha chiarito che il “decoro architettonico” delle facciate costituisce bene comune dell'edificio e che pertanto ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide, necessita dell’assenso dell’assemblea dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati".

Ma aldilà del fatto che gli interventi modifichino o meno l’estetica della facciata, la sentenza affronta la più rilevante relazione tra diritto condominiale e normativa urbanistica ponendo la questione se la mancanza di assenso del condominio possa condizionare il rilascio del titolo abilitativo.

La risposta è affermativa poiché – si legge nella sentenza in questione del Tar Campania – “La Sezione ha già avuto modo di affrontare la questione ed ha chiarito che i lavori edilizi, da eseguirsi su parti indicate come comuni del fabbricato e comportanti opere non connesse all'uso normale della cosa comune, devono essere preceduti dal previo assenso dei comproprietari, situazione questa che impone al Comune di accertare l'esistenza del consenso alla realizzazione da parte di tutti i condomini e, quindi, un preciso obbligo di istruttoria (sez. IV, 10/03/2011, n. 1566)”.

La mancanza di legittimazione

In conclusione, dato che la facciata di un edificio è da considerarsi come parte comune, ogni sua trasformazione deve essere effettuata nel rispetto delle regole del codice civile che disciplinano l’uso della cosa comune condominiale.

Nel caso in questione, l’ufficio comunale competente al rilascio del titolo abilitativo non ha accertato che vi fosse il consenso unanime dell’assemblea condominiale e che quindi, il condomino che intendeva effettuare i lavori fosse stata da questa legittimata. Dunque, il difetto di legittimazione ha come conseguenza la revoca del titolo abilitativo.