Mutui fondiari possibili al 100%


Secondo la Cassazione Civile la violazione del limite di finanziabilità non causa la nullità del mutuo, ma solo sanzioni a carico della banca
Mutui fondiari possibili al 100%

Chi si è presentato in Banca per richiedere la concessione di un mutuo fondiario per l’acquisto di un immobile sa bene che l’importo massimo finanziabile è pari all’80% del valore dell’abitazione da acquistare, a meno che non si rilascino garanzie integrative. Tale limite è previsto dall’art. 38, comma 2 del Testo Unico Bancario (TUB, D.Lgs. 385/1993) ed è fissato dal CICR, il Comitato interministeriale per il credito ed il risparmio al quale compete, appunto, l’alta vigilanza in materia di credito e di tutela di risparmio.

Sono state diverse le sentenze giudiziarie che, in passato, avevano considerato nulli o parzialmente nulli i mutui fondiari concessi a fronte di percentuali di finanziamento superiori all’80% del valore dell’immobile da acquistare. Può fare da esempio la sentenza del Tribunale di Venezia, pronunciata il 26 luglio del 2012, che ha dichiarato nullo l’intero contratto di un mutuo fondiario e non solamente la quota eccedente il limite in questione dell’80%.

La Sezione Civile della Corte di Cassazione, però, con la sentenza n. 26672 del 28 novembre 2013, ha ribaltato l’orientamento giurisprudenziale adottato fino a quel momento affermando la piena validità del mutuo fondiario anche nel caso di superamento del citato limite. Ne consegue che il mutuatario è obbligato a rimborsare il finanziamento ottenuto per intero e non, come poteva accadere, esclusivamente fino al raggiungimento del limite dell’80%. Il mancato rispetto della soglia stabilita dal CICR può, però, comportare sanzioni a carico della Banca erogatrice del finanziamento da parte della Banca d’Italia.

Nello specifico, nella sentenza della Corte di Cassazione viene evidenziato come il limite del finanziamento all’80% sia una condizione posta a tutela delle banche, in modo da ridurre la loro esposizione finanziaria, e non a tutela del cliente che, al contrario, potrebbe avere tutto l’interesse ad ottenere un finanziamento che superi tale limite. La conseguenza di tale considerazione, secondo i giudici della Suprema Corte, è che la violazione dell’art. 38, comma 2 del TUB rientrerebbe nelle deroghe previste dall’art. 127, comma 2, n.1) che afferma come "le disposizioni del presente titolo sono derogabili solo in senso più favorevole al cliente".

Dati, però, i diversi orientamenti giurisprudenziali al riguardo, nel caso si volesse richiedere un mutuo fondiario di importo superiore al limite dell’80% del valore dell’immobile da acquistare, è consigliabile l’assistenza di un esperto in materia.

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