Mutui in aumento del 28%


Le banche hanno erogato più finanziamenti rispetto al 2013. Ma come funziona il mutuo? Ecco le cose da sapere
Mutui in aumento del 28%

Quest’anno il mercato dei mutui ha registrato una netta ripresa. I finanziamenti erogati dalle banche nei primi otto mesi del 2014 sono, infatti, cresciuti del 28,6% rispetto allo stesso periodo del 2013. Lo rende noto l’Abi, l’associazione bancaria italiana, che ha diffuso i dati raccolti da un campione di 84 banche, che rappresentano l’80% circa della totalità del mercato bancario italiano. Da gennaio ad agosto di quest’anno, il totale erogato ai privati dagli istituti di credito per l’acquisto di un appartamento è ammontato a poco più di 15 miliardi e mezzo di euro, contro i circa 12 miliardi di euro del 2013 e dei quasi 14 miliardi di euro del 2012.

La ripresa del mercato dei mutui, dunque, c’è. Ma come scegliere il mutuo più conveniente? Come funziona? E quali sono le cose da sapere per arrivare preparati all’incontro con la banca? Ecco, allora, pochi e pratici punti da ricordarsi.

Ammontare del mutuo: è consigliabile richiedere un finanziamento che consideri non soltanto le somme da versare per l’acquisto della casa e delle ristrutturazioni, ma anche quelle per eventuali e, spesso, frequenti maggiori esborsi rispetto a quanto preventivato. Questo perché il mutuo è il finanziamento meno costoso e, inoltre, gli interessi passivi (per l’acquisto della prima casa) sono parzialmente detraibili. Se c’è un limite del mutuo da non superare, è quello dell’80% del valore dell’immobile in quanto, per percentuali di finanziamento più alte, la banca potrebbe peggiorare le condizioni contrattuali.

La durata del mutuo: dipende dalle preferenze del privato che richiede il mutuo. Si può scegliere tra un finanziamento dalla durata più breve, ma con una rata più elevata oppure un finanziamento più esteso temporalmente, ma con una rata inferiore. Il discriminante da valutare è la differenza tra il risparmio ottenibile, in termini di interessi passivi minori da versare, e la differenza tra le rate da versare nei due casi. Occorre tener presente, però, che chi ha contratto un mutuo dopo il 2 febbraio 2007, in base al Decreto Bersani, può richiedere l’estinzione anticipata parziale o totale senza dover pagare alcuna penale. Ciò significa che varrebbe la pena stipulare un contratto di durata maggiore e poi, eventualmente, in caso di solidità reddituale familiare, ricontrattare il piano di ammortamento. Si eviterebbe, così, di ritrovarsi a dover pagare una rata troppo elevata rispetto al budget familiare.

Come si forma il tasso di interesse: il tasso di interesse è diverso a seconda che si scelga un mutuo a tasso variabile o a tasso fisso. Nel primo caso, il tasso di interesse applicato si forma solitamente sommando l’Euribor (EURo Inter Bank Offered Rate a 1, 3, 6 mesi) o il tasso agganciato alla Bce allo Spread, ovvero una percentuale che la banca aggiunge al costo del denaro quale proprio ricavo. Per i mutui a tasso fisso, si somma l’IRS (Interest Rate Swap), indicato anche come Euris, allo Spread. In genere si utilizza l’IRS pari alla durata del finanziamento (15,20, 25, 30 anni...). Per poter scegliere la banca più conveniente è importante confrontare gli Spread applicati dai diversi istituti bancari, indici del "margine di ricarico" adottati.

Tasso fisso o variabile: una volta individuata la banca più conveniente, per capire la vantaggiosità tra tasso fisso e tasso variabile è necessario confrontare l’Euribor e l’IRS applicati, dato che lo Spread della banca, una volta stipulato il mutuo, non subisce variazioni. In genere, il tasso variabile è più vantaggioso, ma ha l’inconveniente di poter subire nel tempo aumenti indesiderati, modificando al rialzo la rata del mutuo. Il tasso fisso, invece, non cambia, ma è in genere più elevato, proprio perché offre la garanzia di mantenere la rata costante per tutta la durata del mutuo. La scelta tra tasso fisso e variabile dipende dalle previsioni di andamento di quest’ultimo. Va detto, però, che potendo modificare il tasso nel corso della durata del mutuo, è conveniente scegliere, almeno inizialmente, il tasso variabile, quando la quota capitale richiesta a titolo di finanziamento è massima, in modo da pagare meno interessi passivi.

Ammortamento francese e ammortamento italiano: quello più adottato dalle banche è quello alla francese, anche perché è il più conveniente per loro. Ma anche se di primo acchito sembrerebbe più conveniente anche per i privati, in realtà non lo è. E’ vero che l’ammortamento italiano fa pagare inizialmente rate più elevate, ma, a conti fatti, è quello che alla fine fa pagare meno interessi. Come è possibile se tassi, capitale finanziato e durata sono uguali? Semplice: ciò è dovuto a una differente distribuzione delle quote capitale durante il corso del mutuo. Per saperne di più, leggi l’articolo "Ammortamento alla francese e ammortamento all’italiana".

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