Mutui: tasso fisso o variabile?
Crolla il prezzo delle case. E aumentano le richieste di mutuo alle banche: c’è chi vuole approfittare dell’andamento del mercato immobiliare
Nel 2013 il prezzo delle case ha registrato un nuovo pesante calo pari al 5,6% rispetto al 2012, quando il ribasso era stato all’incirca della metà (il 2,8%); così come sono crollate anche le compravendite, di un 9,6%. Eppure, il 2014, qualcosa di positivo lo sta registrando: proprio a fronte del drastico abbassamento negli ultimi due anni dei prezzi degli appartamenti, sono aumentati i potenziali acquirenti tra chi è in affitto e vuole approfittare dell’andamento del mercato per comprarsi la prima casa o chi semplicemente vuole investire sull’acquisto di un altro appartamento, magari da affittare. La conseguenza è un aumento delle richieste di mutui, che a marzo è stato del 10% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso e nel solo primo trimestre di quest’anno ha registrato un +9,6% annuo.
Certo, la strada per uscire dalla crisi è ancora lunga: lo dimostra il fatto che l'importo medio richiesto a mutuo è di poco meno ai 125 mila euro, quasi la metà dei valori registrati negli scorsi anni. A rivolgersi alle banche sono state soprattutto le famiglie italiane con reddito medio-basso. Ciò significa che a richiedere un mutuo è soprattutto chi ha bisogno di integrare i risparmi accantonati finora, ma non sufficienti per l’acquisto di una casa. Proprio in funzione di tali sacrifici sarebbe il caso di muoversi con cautela e facendosi consigliare sui punti importanti di negoziazione con le banche.
Primo fra tutti, è sicuramente la scelta tra tasso fisso e tasso variabile. Il primo è sicuramente più costoso, ma consente di mantenere fissa nel tempo la rata da pagare senza brutte sorprese. Quello variabile è sicuramente più conveniente all’inizio, ma può riservare rialzi imprevisti e "choccanti". Quale scegliere allora tra i due? E’ l’eterno ualeQQQ dilemma di chi vuole comprare casa. Dipende dalle previsioni sull’andamento futuro di Euribor, Eurirs, Futures e Spred; informazioni che potrebbero non essere conosciute ai non addetti ai lavori. Ecco perché la consulenza di un commercialista prima di siglare un accordo con la banca è quanto mai opportuna.
All’interno dei due estremi del tasso fisso e variabile, poi, esistono anche altri tipi di tassi: quello "misto" (che offre la possibilità di scegliere dopo un tot di anni di modificare il tasso), il "capped rate" (che è sostanzialmente un tasso variabile che segue l’andamento del mercato, ma che non può superare una soglia massima definita) e il tasso "bilanciato" (che prevede una quota fissa e una varabile). Per non parlare poi delle diverse tipologie di modalità di rimborso dei mutui: a durata e a rata costante, a durata costante ma a rata variabile, a durata variabile ma a rata costante e, infine, a rimborso flessibile.
In genere, non c’è molta differenza di convenienza tra tasso fisso e variabile per richieste di mutui al di sotto dei 60-70 mila euro. Quindi si potrebbe optare per il tasso fisso in modo a esorcizzare brutte sorprese. Al di sopra di tale cifra, più il mutuo è alto, più la differenza degli interessi da pagare sarebbe sostanziosa, quindi, in un’ottica di risparmio, sarebbe più conveniente il tasso variabile. Sarebbe, perché tutto dipende da come andranno i mercati finanziari.
C’è da aggiungere però, che rispetto al passato, ci sono degli strumenti per dormire sonni più tranquilli, come la surrogazione che permette di trasferire da una banca all’altra il debito, rinegoziando la rata o allungando i tempi del mutuo. A proposito di surroga (portabilità del mutuo), occorre informarsi anche sulla natura degli altri costi da sostenere, come quelli inerenti all’Iva da pagare, le spese di istruttoria della pratica, le spese di perizia, le spese notarili e, appunto, le spese della surroga.
Certo, la strada per uscire dalla crisi è ancora lunga: lo dimostra il fatto che l'importo medio richiesto a mutuo è di poco meno ai 125 mila euro, quasi la metà dei valori registrati negli scorsi anni. A rivolgersi alle banche sono state soprattutto le famiglie italiane con reddito medio-basso. Ciò significa che a richiedere un mutuo è soprattutto chi ha bisogno di integrare i risparmi accantonati finora, ma non sufficienti per l’acquisto di una casa. Proprio in funzione di tali sacrifici sarebbe il caso di muoversi con cautela e facendosi consigliare sui punti importanti di negoziazione con le banche.
Primo fra tutti, è sicuramente la scelta tra tasso fisso e tasso variabile. Il primo è sicuramente più costoso, ma consente di mantenere fissa nel tempo la rata da pagare senza brutte sorprese. Quello variabile è sicuramente più conveniente all’inizio, ma può riservare rialzi imprevisti e "choccanti". Quale scegliere allora tra i due? E’ l’eterno ualeQQQ dilemma di chi vuole comprare casa. Dipende dalle previsioni sull’andamento futuro di Euribor, Eurirs, Futures e Spred; informazioni che potrebbero non essere conosciute ai non addetti ai lavori. Ecco perché la consulenza di un commercialista prima di siglare un accordo con la banca è quanto mai opportuna.
All’interno dei due estremi del tasso fisso e variabile, poi, esistono anche altri tipi di tassi: quello "misto" (che offre la possibilità di scegliere dopo un tot di anni di modificare il tasso), il "capped rate" (che è sostanzialmente un tasso variabile che segue l’andamento del mercato, ma che non può superare una soglia massima definita) e il tasso "bilanciato" (che prevede una quota fissa e una varabile). Per non parlare poi delle diverse tipologie di modalità di rimborso dei mutui: a durata e a rata costante, a durata costante ma a rata variabile, a durata variabile ma a rata costante e, infine, a rimborso flessibile.
In genere, non c’è molta differenza di convenienza tra tasso fisso e variabile per richieste di mutui al di sotto dei 60-70 mila euro. Quindi si potrebbe optare per il tasso fisso in modo a esorcizzare brutte sorprese. Al di sopra di tale cifra, più il mutuo è alto, più la differenza degli interessi da pagare sarebbe sostanziosa, quindi, in un’ottica di risparmio, sarebbe più conveniente il tasso variabile. Sarebbe, perché tutto dipende da come andranno i mercati finanziari.
C’è da aggiungere però, che rispetto al passato, ci sono degli strumenti per dormire sonni più tranquilli, come la surrogazione che permette di trasferire da una banca all’altra il debito, rinegoziando la rata o allungando i tempi del mutuo. A proposito di surroga (portabilità del mutuo), occorre informarsi anche sulla natura degli altri costi da sostenere, come quelli inerenti all’Iva da pagare, le spese di istruttoria della pratica, le spese di perizia, le spese notarili e, appunto, le spese della surroga.
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