Le novità sugli affitti brevi

È tempo di vacanze e molti proprietari potrebbero decidere di affittare una casa di proprietà da destinare ad affitto breve. Quest’anno ci sono state novità in merito, sia su limitazioni in alcune zone di Italia (ad esempio nel centro storico di Firenze), sia da un punto di vista fiscale, con l’introduzione della cedolare secca al 26% in alcuni casi.
Vediamo, allora, più nello specifico cosa dice la legge se si vuole affittare una casa a scopo turistico.

Cos’è l’affitto breve?

Gli affitti brevi sono regolati dall’articolo 4 del decreto-legge n. 50/2017 e sono definiti come “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Le caratteristiche della locazione breve, dunque, sono:

• La durata dell’affitto deve essere inferiore ai 30 giorni;
• L’unità immobiliare da locare deve appartenere alla categoria catastale A, ad eccezione della A/10 che riguarda uffici e studi privati;
• Il contratto di locazione deve avvenire tra privati.

Relativamente al primo punto va detto che per questo tipo di contratto non è prevista la registrazione all’Agenzia delle Entrate, ma se si supera il limite dei 30 giorni la registrazione diventa obbligatoria. Relativamente all’ultimo punto, invece, va specificato che l’attività imprenditoriale in Italia scatta se si affittano più di quattro immobili con la conseguenza di dover aprire una partita Iva, iscriversi alla Camera di Commercio e ottenere un codice Ateco per svolgere l’attività di locazione.

La fiscalità degli affitti brevi

La Legge di Bilancio 2024 ha apportato importanti novità. Fino all’anno scorso, infatti, era possibile applicare la cedolare secca con aliquota del 21% in sostituzione dell’Irpef e delle addizionali. Da quest’anno l’aliquota ordinaria è salita al 26%, ma solo a partire dal secondo immobile. In altre parole, sulla prima unità immobiliare si dovrà applicare l’aliquota del 21%, sulla seconda e sulle successive si dovrà applicare la percentuale del 26%. Il nuovo secondo comma dell’articolo 4 del decreto-legge n. 50/2017 citato recita: “Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 26 per cento in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
L'aliquota di cui al primo periodo è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi”.
Ovviamente, è più conveniente affittare per prima la casa che frutta di più e sulla quale si dovrà eventualmente versare il 26%.

Il Codice Identificativo Nazionale

L’art. 13 ter del decreto-legge n. 145/2023 ha introdotto l’obbligo di munirsi, per chi affitta come privato, ma anche per tutte le strutture turistiche-ricettive, del Codice Identificativo Nazionale (CIN). Tale codice è rilasciato in maniera automatizzata dal Ministero del Turismo. Per chi già fosse in possesso di un codice regionale o provinciale, sarà l’Ente locale a trasformare il codice in CIN. Tale codice, infine, dovrà essere esposto all’esterno dell’immobile in cui si trova la casa locata e negli annunci di affitto (compresi quelli attraverso le piattaforme immobiliari online), pena sanzioni da 500 a 5mila euro.

Infine, altro adempimento da fare per l’host (ovvero per chi affitta casa) è comunicare alla Questura, attraverso il portale “Alloggiati web” ed entro 24 ore successive all’arrivo dei locatori, le informazioni anagrafiche relative agli ospiti.
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